Qu’est-ce que le diagnostic de performance énergétique ?
Présence de termites, de mérule, de plomb, d’amiante, contrôle des installations électriques et de gaz… La liste des diagnostics à faire réaliser en matière immobilière s’est rallongée ces dernières années. Obligatoire depuis 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a évolué en 2021.
Quand le DPE est-il obligatoire ?
Lorsque vous vendez (ou louez) un appartement ou une maison, vous devez ainsi faire établir un DPE pour informer le futur propriétaire (ou locataire) sur la consommation d’énergie du logement et son niveau d’émission de gaz à effet de serre. Le DPE est également obligatoire pour les bâtiments neufs.
Le DPE est systématiquement annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) lors de la signature d’un compromis ou d’une vente effective de bien immobilier à usage d’habitation. Il doit également être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande, dès la mise en location du logement.
Un calendrier échelonné jusqu’en 2026 pour les bâtiments d’habitation collective
Les bâtiments d’habitation collective, à l’échelle du bâtiment et non du seul logement, sont également concernés par le DPE. La loi « Climat et Résilience » prévoit, pour la mise en œuvre de cette mesure, un calendrier échelonné sur plusieurs années : le 1er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots ; le 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ; le 1er janvier 2026 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots.
À quoi sert le DPE ?
Le chauffage, la production d’eau chaude ou encore la climatisation sont intégrés dans le calcul de la consommation. En fonction des résultats obtenus, votre logement reçoit une note qui va de A (économe) à G (énergivore).
Le DPE documente aussi les matériaux utilisés pour l’isolation des murs, le type de menuiseries posées, l’usage éventuel d’énergies renouvelables et les systèmes utilisés pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et la ventilation.
Le diagnostiqueur établit également une liste de conseils pour économiser de l’énergie et faire réaliser d’éventuels travaux pour améliorer la performance énergétique globale du logement.
Combien coûte le DPE et qui doit payer ?
La réalisation du DPE est à la charge du propriétaire, qu’il s’agisse d’un propriétaire public ou privé. Le diagnostic doit être impérativement réalisé par un diagnostiqueur certifié et ayant souscrit une assurance professionnelle.
Il faut compter au minimum 100 euros pour un DPE. Cependant, son tarif n’est pas réglementé et le coût peut varier en fonction de la surface d’habitation, de la localisation, du système de chauffage, de la politique tarifaire du diagnostiqueur…
Un mauvais DPE peut vous coûter plusieurs milliers d’euros lors de la vente de votre bien immobilier
Une étude de l’association Dinamic a mesuré l’influence d’un mauvais DPE sur les prix de l’immobilier. Ainsi, un logement dont l’étiquette affiche un score entre D et F peut voir son prix chuter de 10 %, et jusqu’à 15 % s’il est classé entre F et G !
Une étiquette pour l’énergie et le climat
Le DPE est résumé par une double étiquette :
- Une étiquette énergie, dont le classement de A à G se base sur un seuil minimal de performance à atteindre en fonction de deux critères (la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre exprimées respectivement en kilowattheure d’énergie primaire et kilogramme équivalent de dioxyde de carbone). L’étiquette énergie correspond à la plus mauvaise note obtenue sur un des deux critères ;
- Une étiquette climat, qui indique un niveau d’émission de gaz à effet de serre sur une échelle allant de A (faible, inférieure à 5 kg de CO2 par m² et par an) à G (importante, supérieure à 80 kilos de CO2 par m² et par an).
Qu’est-ce qui a changé depuis le 1er juillet 2021 ?
Un décret publié le 17 décembre 2020 a fait évoluer le DPE depuis le 1er juillet 2021. L’objectif est de rendre les DPE plus fiables, dans une logique de renforcement des règles en matière d’économie d’énergies.
Une évolution calée sur la perspective de 2028, date à laquelle des travaux seront obligatoires pour vendre ou louer un bien dont la consommation est supérieure à 331 kWh d’énergie primaire par unité de surface et par an.
Le DPE est désormais opposable
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est juridiquement opposable aux tiers. Votre locataire ou le nouvel acquéreur de votre bien peut ainsi se retourner contre le diagnostiqueur immobilier s’il constate un écart significatif entre les performances réelles du logement et les évaluations du DPE fourni.
Il convient également de rappeler que tout manquement à l’obligation d’affichage du DPE est passible d’amende (jusqu’à 3 000€ pour un non-professionnel et jusqu’à 15 000€ pour un professionnel personne morale).
L’étiquette climat mise en avant
Depuis le 1er janvier 2022, il est obligatoire d’afficher, sur les annonces immobilières, l’étiquette énergie, l’étiquette climat mais aussi l’estimation de la facture d’énergie théorique annuelle.
Une durée de validité qui évolue
Un autre décret apporte des modifications à la durée de validité du DPE. Si la durée de 10 ans reste inchangée pour les diagnostics réalisés depuis le 1er juillet 2021, ceux établis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2022, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 le resteront jusqu’au 31 décembre 2024.
Une méthode calcul unifiée
Depuis la réforme, le calcul du DPE ne repose plus sur la méthode dite « sur facture ». Le nouveau DPE s’appuie sur les caractéristiques techniques du bâtiment (qualité du bâti, nature de l’isolation, type de fenêtres, système de chauffage…), les consommations énergétiques en matière d’éclairage ou encore les performances en matière de ventilation. Cette méthode est désormais commune à tous les logements, quelle que soit leur date de construction.
Vers un DPE spécial « bâti ancien » ?
Un mauvais DPE pouvant dégrader de façon significative le prix de vente, des réflexions sont en cours, en 2023, pour mieux prendre en compte la diversité du patrimoine bâti. L’Agence nationale de la transition écologique (Ademe) doit formuler dans l’année des propositions sur le DPE, notamment sur l’isolation thermique des bâtiments anciens.
Un DPE par immeuble
Il est possible de faire réaliser un seul DPE pour tout l’immeuble si le logement se trouve en collectif. Les copropriétaires pourront s’appuyer sur les données de l’immeuble afin de calculer le DPE de leur appartement.
Une présentation plus complète
Dans un objectif de transparence, la présentation du DPE intègre de nouveaux éléments tels que le détail des déperditions thermiques, l’état de la ventilation, la qualité de l’isolation ou encore le confort en été. Des recommandations de travaux et estimations de coûts sont également mis à disposition afin d’encourager les chantiers visant à atteindre une classe énergétique plus performante.
Quelles conséquences en cas de mauvais DPE ?
Les logements les moins bien classés dans le cadre du DPE peuvent faire l’objet d’une limitation de loyer, voire d’une interdiction de location. Ces dernières années, plusieurs textes se sont succédé.
Obligation de rénovation des logements
La loi Énergie et Climat du 8 novembre 2019 qualifie les logements les plus énergivores de logement indécents dès 2023, contraignant les propriétaires à les rénover ou ne plus les louer.
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Interdiction de mise en location des logements classés G
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 prévoit une interdiction de mise en location des logements classés G à partir de 2025. Cette mesure s’étendra aux étiquettes F à partir de 2028 et aux étiquettes E, à partir de 2034.
Blocage des loyers des logements classés F ou G
Autre conséquence de la loi Climat et Résilience, les loyers des logements classés F ou G sont bloqués depuis le 24 août 2022. Ce gel des loyers s’applique qu’il s’agisse d’un nouveau contrat de location ou d’un contrat en cours, d’un logement loué nu ou meublé. Autrement dit, le propriétaire d’une passoire thermique ne peut appliquer l’indexation en fonction de l’indice de référence des loyers.
S’il entreprend des travaux de rénovation mais que ceux-ci n’ont pas pour effet d’améliorer le résultat du DPE, il ne peut pas non plus pratiquer d’augmentation.
Interdiction du complément de loyer pour les passoires thermiques
La loi Pouvoir d’achat du 16 août 2022 prévoit l’interdiction du complément de loyer pour les passoires thermiques (logements classés F ou G), pour les baux signés depuis 18 août 2022. Pour rappel, les propriétaires d’un logement situé dans une commune qui pratique l’encadrement des loyers peuvent facturer au locataire un complément de loyer qui se justifie par certaines caractéristiques de confort ou de localisation.
Près d’1 logement sur 5 est une passoire thermique
D’après les données de l’Observatoire national de la rénovation énergétique, sur les 30 millions de résidences principales comptabilisées au 1er janvier 2022, environ 5,2 millions de logements, soit 17% du parc seraient des « passoires énergétiques » (étiquettes F et G du DPE).
Un audit énergétique obligatoire en cas de vente
En cas de vente d'un logement appartenant aux classes énergétiques D, E, F ou G ayant une consommation énergétique primaire d'au minimum 331 kilowattheures par m² et par an, il devient obligatoire de réaliser un audit énergétique.
Un audit obligatoire en cas de vente d’une passoire thermique
L’application de cette mesure est différenciée en fonction du résultat du DPE :
- L’audit énergétique deviendra obligatoire, depuis le 1er avril 2023, pour les logements classés F ou G dont la promesse de vente (ou l’acte de vente) a été signée après le 1er septembre 2022.
- L’audit énergétique s’appliquera aux logements classés E à partir du 1er janvier 2025.
- L’audit énergétique sera obligatoire pour les logements classés D à partir du 1er janvier 2034.
DPE et audit énergétique : deux documents complémentaires
Cet audit énergétique ne remplace pas le DPE mais est complémentaire de celui-ci. Il découle de la loi « Climat et Résilience » publiée le 24 août 2021. Concrètement, il contient un état des lieux général du bien, une estimation de la performance du bâtiment (en tenant compte du résultat du DPE) et des propositions de travaux.
Un audit destiné avant tout à informer les futurs acquéreurs
L’audit énergétique doit être réalisé avant la mise en vente de la maison ou de l’immeuble. Les travaux proposés dans l’audit énergétique ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais l’acquéreur doit en être dûment informé.
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(1) https://www.ecologie.gouv.fr/ledition-des-diagnostics-performance-energetique-des-logements-construits-1975-pourra-reprendre-1er
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