Quelles aides pour financer la rénovation des logements mis en location ?

Depuis 2009 et la loi Grenelle, les pouvoirs publics encouragent fortement les propriétaires à la rénovation énergétique de leur logement. Ainsi plusieurs aides sont disponibles.

L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

Si le logement loué a été construit plus de 2 ans avant la souscription de ce prêt réglementé et qu’il constitue la résidence principale du locataire, le propriétaire bailleur peut bénéficier d'un « éco-prêt à taux zéro », pour financer des travaux permettant de réduire la consommation énergétique. Ce prêt est reconduit jusqu’en 2027.

Le logement peut être loué vide ou meublé, et le propriétaire ne doit satisfaire à aucune condition de ressources.

L'éco-PTZ peut atteindre 50 000 € et doit être remboursé au maximum sur 20 ans. Il finance une seule ou plusieurs actions, parmi une liste détaillée sur le site de l’Agence pour la transition écologique (Ademe).

Ma Prime Rénov’

Accessible aux propriétaires occupants, Ma Prime Rénov’ l’est également aux propriétaires bailleurs. Pour bénéficier de cette aide à la rénovation énergétique, il est nécessaire de respecter trois conditions :

• Le logement doit être loué à titre de résidence principale pendant une durée de 5 ans ou plus.
• Le locataire doit être informé de la réalisation de travaux financés par Ma Prime Rénov’.
• Si le loyer est revu à la hausse, le montant de la prime doit être soustrait au montant total des travaux qui justifient cette réévaluation. Le locataire doit être informé de ce calcul.

Seuls les travaux réalisés dans les logements de plus de 15 ans sont éligibles à cette prime. Le propriétaire doit être une personne physique ; cela signifie qu’il n’est pas possible de bénéficier de Ma Prime Rénov’ lorsque le logement est détenu au travers d’une société civile immobilière (SCI). Le propriétaire peut demander la prime pour 3 logements loués au maximum. Cependant, il peut aussi en bénéficier au titre de sa résidence principale en tant que propriétaire occupant.

 Pour obtenir la prime, le propriétaire doit impérativement joindre à sa demande une attestation sur l’honneur, dont le contenu est précisé sur le site de l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Les rénovations globales encouragées

Afin d’encourager les rénovations globales, c’est-à-dire celles impliquant plusieurs chantiers (changement des fenêtres, isolation des murs, évolution du système de chauffage…), le plafond de Ma Prime Rénov’ sera relevé de 35 000 à 70 000 € dès le 1er janvier 2024. De plus, le taux de prise en charge pourra atteindre 90 % pour les ménages aux revenus très modestes.

Une aide renforcée pour les passoires thermiques

Parallèlement, l’aide est renforcée lorsque les travaux de rénovation permettent au logement de sortir de l’état de passoire énergétique. Les taux de financement sont ainsi bonifiés de 10 % pour les logements classés F ou G qui atteignent au moins l’étiquette D du DPE.

Les travaux de rénovation sont déductibles des revenus locatifs

Qu'il s'agisse de location vide ou meublée, les travaux de rénovation que fait réaliser un propriétaire sont déductibles de ses revenus locatifs, pour leur montant réel, dès lors qu'il relève du régime réel.

Par ailleurs, en location vide, si les travaux réalisés aboutissent à la création d'un déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an.

Si vous relevez du régime forfaitaire, vous ne pouvez déduire en supplément le montant des travaux réalisés. En effet, l'abattement forfaitaire est réputé couvrir l'intégralité des frais et charges qui grèvent le logement.

La TVA au taux réduit de 5,5 %

Afin d'alléger le coût des travaux et d'inciter à la rénovation, le taux de la TVA est réduit à 5,5 % sur la plupart des travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur les logements achevés depuis plus de deux ans.

Le taux réduit porte sur :

• La main-d’œuvre
• Les matières premières
• Les fournitures
• Certains des équipements fournis et facturés par l'entreprise qui réalise les travaux.

Relèvent par exemple de la TVA à 5,5 % la rénovation d'un bac à douche, le remplacement des fenêtres, l'installation d'une alarme, l'amélioration de l'étanchéité d'un balcon ou la mise aux normes d'un système d'assainissement individuel (fosse septique par exemple).

Des conseils et des financements adaptés en faveur de la rénovation.

Certaines banques et fournisseurs d'énergie mettent au point des prêts spécifiques pour la réalisation de travaux, portant notamment sur l'installation d'électricité, de chauffage/eau chaude et sur l'isolation thermique. Ces prêts de Travaux d’Économie d’énergie permettent de financer à taux préférentiel les dépenses d’isolation ou d’équipement du logement, afin de le rendre moins énergivore.

Une participation du locataire aux travaux de rénovation énergétique

En tant que propriétaire bailleur, il est possible de demander une participation à son locataire en cas de travaux d’économies d’énergie. Le locataire va en effet bénéficier des impacts positifs des travaux sur ses factures d’énergie.

Si vous envisagez de demander une telle participation à votre locataire, vous devez l’associer à votre démarche en lui communiquant un certain nombre d’éléments tels que le programme des travaux, la durée des travaux, ou encore les bénéfices des travaux.

Les travaux doivent bénéficier directement au locataire. Enfin, il est nécessaire de prouver l’exécution des travaux  au moyen d'une attestation.

Pour vous guider dans vos rénovations

• France Rénov’ : france-renov.gouv.fr/
• L'Agence nationale de l'habitat : https://www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-bailleurs/
• L'Agence de la transition écologique :  : www.ademe.fr
• Le ministère de la Cohésion des territoires : www.cohesion-territoires.gouv.fr
• L'Agence nationale d'information sur le logement : www.anil.org

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