Qu’est-ce que le compromis de vente ?

C’est un engagement pour les deux parties qui engage le vendeur comme l’acheteur d’un bien immobilier. Un compromis de vente signé préalablement à une transaction immobilière fixe des obligations pour l’acheteur comme pour le vendeur. Si ce dernier s’engage à vendre un bien immobilier à un prix fixe, l’acheteur prend quant à lui l’engagement de l’acheter.

Un scénario a priori idéal, que l’une ou l’autre des deux parties peut vouloir bouleverser si elle change d’avis. Un revirement qui est loin d’être simple à opérer !

Quel délai de rétractation pour l’acheteur ?

L’acheteur du bien peut éventuellement se rétracter sans avoir à dédommager le vendeur. Il dispose en effet d’un délai légal de 10 jours pour se rétracter (Article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Ce délai de rétractation ne concerne que l’acheteur. Notifié par lettre recommandée, le délai commence à courir dès le lendemain de la première présentation du courrier.

Quelles conditions suspensives pour annuler un compromis de vente ?

Lors de la rédaction du compromis de vente, des conditions suspensives ont peut-être été prévues. Dans ce cas aussi, l’acheteur peut s’en prévaloir pour faire annuler la vente (Article L. 312-16 du Code de la consommation).

Ainsi, un prêt bancaire nécessaire à l’acheteur pour financer son achat induit obligatoirement une condition suspensive d’obtention du prêt immobilier. Doivent figurer dans le compromis de vente les montants de l’apport personnel et du prêt, son taux maximal, sa durée, et le nom des banques sollicitées. Si le prêt immobilier n’est pas accordé par la banque et notifié par une attestation motivée, le compromis de vente est rompu de facto, et l’acheteur peut récupérer le montant versé en garantie.

D'autres conditions suspensives peuvent aussi annuler le compromis de vente :

  • L’absence d’inscription hypothécaire sur le bien : cette condition est souvent insérée dans le compromis et de la responsabilité du notaire qui doit obtenir un état hypothécaire datant de moins de 2 mois avant la signature.
  • L’absence de servitude : cette condition permet à l’acheteur d’obtenir un certificat d’urbanisme précisant qu’aucune restriction significative n’est susceptible de déprécier le bien ( servitude, droit de passage..)

Quelles conséquences en cas de non-respect du compromis de vente ?

La date de la vente étant fixée par le compromis, si l’une des deux parties ne se présente pas le jour J devant le notaire, l’autre est en droit de faire valoir la clause pénale prévue par le compromis de vente, qui prévoit l’exécution forcée de la vente.

Mais cette procédure est souvent incertaine, longue et coûteuse. Il reste également la possibilité de faire payer celui qui ne respecte pas ses engagements à l’autre partie une somme d’argent en guise d’indemnité. En cas de refus, c’est le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble qu’il faudra saisir pour réclamer le paiement de l’indemnité.

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