À quoi va ressembler le marché immobilier en 2024 ?

Bilan 2023 : un niveau de transactions en forte baisse

Selon le Bilan immobilier de l’année 2023 élaboré par les Notaires de France⁽¹⁾, le nombre de transactions sur 12 mois glissant s’établissait à 928 000 à fin octobre 2023, contre 1,13 million en 2022 sur la même période.

« Les prix qui n'avaient plus connu de baisse depuis l'année 2015, amorcent une baisse sur l'ensemble de la France et de façon plus marquée sur l'Île-de-France. », analysent les Notaires de France.

Dans l’ancien, le prix des appartements a baissé de 2 % en France métropolitaine et de 5,3 % en Île-de-France. Le prix des maisons, lui, accuse une baisse de 1,6 % en France métropolitaine et de 5,4 % en Île-de-France.

En cause, la hausse des taux d’intérêt bien sûr. Conséquence, les ménages ont vu leur pouvoir d’achat immobilier amputé par l’inflation en 2023. D’après les Notaires de France, il est ainsi possible de s’offrir un appartement ancien d’une surface de 36 m² en moyenne avec une mensualité de 800 € /mois pendant 20 ans et sans apport. La surface finançable d’un appartement ancien en France métropolitaine est ainsi en recul de 7 m² sur un an. La surface finançable d’une maison ancienne sur l’ensemble de la France, avec une mensualité de 1300 € /mois pendant 20 ans et sans apport, est en recul de 14 m² sur un an.

Immobilier : quels changements pour les emprunteurs en 2024 ?

Assouplissement des règles HCSF

Sur le plan réglementaire, il convient de rappeler que les normes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sont devenues contraignantes au 1er  janvier 2022. Depuis cette date, les emprunteurs devaient présenter un taux d’effort maximal de 35 % et emprunter sur une durée maximale de 25 ans (jusqu’à 27 ans « dans des cas où la date d’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit »)⁽²⁾. De plus, les banques pouvaient déroger à ces règles uniquement sur 20 % de leur production totale de crédit.

Face au recul du volume de crédits accordés, ces règles ont toutefois été assouplies à la fin de l’année 2023. Depuis le 1er janvier 2024, les emprunteurs peuvent ainsi dépasser la durée d’endettement maximale de 25 à 27 ans si le crédit immobilier lié à l’acquisition dans l’ancien donne lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 10 % de l’opération (contre 25 % en 2023). 

De plus, les crédits relais tels que définis au 16° de l’article L. 311-1 du code de la consommation, dont la quotité de financement est inférieure ou égale à 80 %, sont exclus du calcul du taux d’effort.

Fin de la mensualisation du taux d’usure

Pour 2023, le gouvernement avait annoncé la mensualisation temporaire du taux d’usure afin de permettre à ce dernier de s’adapter plus rapidement à la remontée des taux. Du fait d’un effet ciseaux, entre la remontée des taux de crédit et la stagnation relative du taux d’usure, de nombreux ménages se trouvaient en effet exclus du marché immobilier.

Compte tenu du rattrapage effectué tout au long de l’année 2023, cette mesure de mensualisation ne se justifiait plus. La Banque de France a donc indiqué que la révision des taux d’usure se ferait à nouveau à un rythme trimestriel dès le début de l’année 2024.

Du nouveau concernant le PTZ et l’éco-PTZ

Parmi les autres changements, on peut également évoquer la reconduction du prêt à taux zéro et de son cousin, l’éco-PTZ, jusqu’en 2027.

Le PTZ est également recentré sur l’acquisition de logements neufs en zone tendue ou de logements anciens avec travaux en zone détendue.

Autre changement d’importance, les conditions d’accès au PTZ seront assouplies pour un certain nombre de ménages. La commercialisation du millésime PTZ 2024 doit être formalisée dans le courant du T1 2024, les décrets d’application sont attendus.

Les principales évolutions concernent :

• Une nouvelle grille de revenus. Le gouvernement a choisi d’augmenter massivement les plafonds pour les deux premières tranches de revenus afin de rendre les prêts accessibles aux ménages, soit plus de 7 % à 30 % selon les zones.
• Une quatrième tranche de revenus (entre 37 000 et 49 000 € par an) a été créée pour des ménages n’étaient auparavant pas éligibles au PTZ avec une quotité d’opération finançable de 20 %, soit en moyenne 5 000 € d’aide de l’État. Grâce à ces mesures, 29 millions de foyers fiscaux devraient dorénavant pouvoir accéder au PTZ alors que ce n’était pas le cas auparavant.

En attendant ces évolutions majeures, le PTZ sous sa forme précédente reste accessible pour les ménages souhaitant s’engager dans un projet éligible d’ici la publication officielle de la date d’effet du dispositif PTZ 2024. Attention toutefois, il sera nécessaire de finaliser le dossier PTZ sous son format actuel avant la publication de cette date d’effet sous peine de perdre le bénéfice du dispositif actuel et de passer sous le dispositif PTZ 2024. Les impacts ne sont pas négligeables, ils peuvent impacter le montant du PTZ et les caractéristiques de l’échéancier de remboursement du prêt.

Des ajustements à noter concernant MaPrimeRénov’

Pour les propriétaires qui prévoient de réaliser d’importants travaux d’isolation, il convient aussi de noter la montée en puissance de MaPrimeRénov’ et de France Rénov’, le service public de la rénovation énergétique.

Les rénovations d’ampleur, c’est-à-dire les opérations de rénovation énergétiques permettant un gain d’au moins deux étiquettes énergétiques, sont encouragées. Les financements deviennent également plus importants, pouvant aller jusqu’à 90% de 70 000 € de travaux.

Depuis le 1er  janvier 2024, le dispositif « MonAccompagnateurRenov » est obligatoire pour tous types de travaux.

Le taux du PEL revu à la hausse

L’épargne logement est un moyen privilégié pour constituer un apport personnel pour de nombreux Français. Bonne nouvelle, le taux du plan d’épargne logement (PEL) est revu à la hausse depuis le 1er janvier 2024. Il est ainsi de 2,25 % (contre 2 % auparavant). Sous conditions, ce placement ouvre droit à un prêt immobilier à un taux de 3,45 %.

Vous êtes déjà détenteur d’un PEL, sachez que selon sa date d’ouverture vous pouvez bénéficier d’un taux de prêt avantageux pour financer une nouvelle acquisition ou des travaux y compris des travaux de rénovation énergétique. Renseignez vous auprès de votre conseiller.

Projection 2024 : quelle sera la dynamique du marché immobilier ?

Plusieurs scénarios sont possibles pour 2024 !

Concernant le niveau des taux des prêts immobiliers :

Comme le relève l’Observatoire Crédit Logement/CSA, « les relèvements du taux d’usure ont facilité une hausse rapide du taux des crédits puis, dès le printemps, le rétablissement de la profitabilité des nouveaux crédits octroyés. » ⁽³⁾ Cela a bénéficié au marché du crédit immobilier, la remontée de la profitabilité devant contribuer à soutenir la production nouvelle de crédits au cours des prochains mois.

Cependant, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la reprise devrait être « lente et hésitante ». Les incertitudes concernant l’évolution des taux directeurs des banques centrales incitent à la prudence, même si plusieurs spécialistes anticipent une ou plusieurs baisses de taux en 2024 notamment aux États-Unis.

Concernant le niveau des prix de l'immobilier :

S’il est possible d’envisager une accalmie au niveau des taux en 2024, les prix devraient continuer à s’effriter en 2024 d’après la plateforme Meilleurs Agents. (4)

Dans un baromètre paru en janvier 2024, la plateforme rappelle que le nombre de prêts immobiliers accordés en 2023 a baissé de 40 % par rapport à 2022. Les prix immobiliers ont également été impactés à la baisse. « Une des conclusions à tirer de cette année est que la baisse des prix ne fait que commencer. Des secteurs encore préservés comme les zones rurales, qui connaissent une première baisse sur ce dernier mois, en sont la preuve. », observe Meilleurs Agents.

La baisse des prix immobiliers devrait s’étendre y compris géographiquement : « Autrement dit, des territoires qui, pendant les huit premiers mois de l’année, avaient continué à profiter de leur aura post-crise sanitaire pour progresser, sentent à leur tour aujourd’hui le vent tourner. »

Pour aller plus loin :

• Immobilier locatif : les villes ou il est rentable d'investir
• Comment acheter un bien immobilier ?
• Prêt immobilier : comment choisir