Bilan 2022 : un niveau de transactions en léger recul
Selon le Bilan immobilier de l’année 2022 élaboré par les Notaires de France(1), le nombre de transactions sur 12 mois glissant s’établissait à 1 133 000 à fin octobre 2022, contre 1 206 000 à fin septembre 2021.
« Le volume annuel de transactions est orienté à la baisse depuis le 4e trimestre 2021, après la hausse survenue entre fin 2020 et le 3e trimestre 2021 », indiquent les Notaires de France.
Au niveau des prix, on observe en revanche une légère hausse. Les prix des appartements anciens ont augmenté de 0,9% au 3e trimestre 2022 par rapport au 2e trimestre de la même année. « Sur un an, les prix des appartements anciens ont augmenté de 4,0%. », complètent les auteurs de l’étude. En ce qui concerne les maisons anciennes, la hausse est un peu plus marquée : leur prix a augmenté de 1,9% au 3e trimestre 2022 par rapport au 2e trimestre. L’évolution des prix des maisons anciennes atteint même +8,2% sur 12 mois au 3e trimestre 2022.
Immobilier : quels changements pour les emprunteurs en 2023 ?
Sur le plan réglementaire, il convient de rappeler que les normes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sont devenues contraignantes au 1er janvier 2022. Désormais, les emprunteurs doivent présenter un taux d’effort maximal de 35% et emprunter sur une durée maximale de 25 ans (jusqu’à 27 ans « dans des cas où la date d’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit »)(2). De plus, les banques peuvent désormais déroger à ces règles uniquement sur 20% de leur production totale de crédit.
Pour 2023, le gouvernement a annoncé la mensualisation temporaire du taux d’usure afin de permettre à ce dernier de s’adapter plus rapidement à la remontée des taux. Du fait d’un effet ciseaux, entre la remontée des taux de crédit et la stagnation relative du taux d’usure, de nombreux ménages se trouvent exclues du marché immobilier.
Parmi les autres changements, on peut également évoquer la reconduction du prêt à taux zéro et l’entrée en vigueur de la réforme du calcul des ressources des acquéreurs. Dorénavant, les ressources prises en compte peuvent être soit les revenus fiscaux de référence de l'avant-dernière année précédant l'émission de l'offre de prêt, soit le coût total de l'opération divisé par neuf, dès lors que celui-ci dépasse la totalité des ressources considérées.
Parmi les autres changements, on peut également évoquer la prolongation du prêt à taux zéro et le report de la réforme qui concerne le calcul des ressources des acquéreurs. Pour les propriétaires qui prévoient de réaliser d’importants travaux d’isolation, il convient aussi de noter la montée en puissance de MaPrimeRénov’ et de France Rénov’, le service public de la rénovation énergétique.
Depuis le 1er janvier 2023, le dispositif « MonAccompagnateurRenov » est obligatoire pour certains travaux.
Quelle différence entre taux d’effort et taux d’endettement ?
Le taux d’effort est le rapport entre l’ensemble des charges annuelles d’emprunts (quelle que soit leur nature : habitation, auto, consommation…), d’une part, et les revenus annuels fixes des emprunteurs (salaires nets avant impôts, revenus fonciers, etc.), d’autre part. Le taux d’endettement, lui, est généralement le ratio entre l’ensemble des charges annuelles fixes hors impôts et les revenus annuels des emprunteurs.. Le taux d’effort est défini par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) alors que le taux d’endettement est une notion propre à chaque établissement..
Projection 2023 : quelle sera la dynamique du marché immobilier ?
Plusieurs scénarios sont possibles pour 2023 !
Concernant le niveau des taux des prêts immobiliers :
Le resserrement monétaire opéré par les banques centrales, à commencer par la Fed américaine, va probablement alimenter la remontée des taux en 2023. S’ajoute à cela la remontée progressive du taux d’usure.
D’après les hypothèses de l’Observatoire CSA/Crédit Logement(3), le taux des crédits immobiliers augmenterait de 120 points en 2023 pour atteindre 2,85% en moyenne et jusqu’à 3% au 4e trimestre 2023. Pour rappel, ce taux était de 2,52% à la mi-janvier 2023, en hausse de 18 points depuis décembre 2022.
À lire également : Taux immobilier vers une remontée au T1 2023
Concernant le niveau des prix de l'immobilier :
Les spécialistes anticipent une légère baisse des prix de l’immobilier dans certaines grandes agglomérations comme Paris, Bordeaux, Lyon et Nantes.
Inversement, certains segments attractifs verraient des progressions plus fortes, portant la hausse moyenne des prix à 2% en 2023, après 4,8% en moyenne en 2022.
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(1) https://www.notaires.fr/fr/media/913
(2) https://www.economie.gouv.fr/files/2021-01/Recommandation_R-HCSF-2021-1.pdf
(3) https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/
(4) https://etudes-economiques.credit-agricole.com/previewPDF/179341
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