Déduire le prix des travaux dans l’ancien

Si vous achetez un logement ancien pour le louer vide, vous pouvez déduire le prix des travaux que vous engagez dans le cadre du régime fiscal des revenus fonciers. Si le montant des travaux déclaré est supérieur à celui des loyers perçus, vous pouvez imputer ce déficit foncier sur votre revenu global dans la limite de 10700 euros par an ? à condition que le bien soit loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit. Sachez également que les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos seuls revenus fonciers.

Louer à des ménages modestes

En louant votre bien à des ménages modestes dans certaines zones d’habitation en France, vous pouvez bénéficier du dispositif Cosse. Le logement doit être non meublé, récent ou ancien, avec ou sans travaux, et affecté à l’habitation principale du locataire.

Selon les régions, la déduction s’élève de 15 % à 30 % des revenus bruts pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire, et de 50 % à 70 % des revenus bruts pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social.

Si vous choisissez de louer votre bien dans le cadre de l’intermédiation locative (la location est gérée par une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé), la déduction fiscale atteint alors 85 %.

A compter de l’imposition des revenus de l’année 2019, les déficits fonciers issus du dispositif Cosse et résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 15 300 euros (et non plus 10 700 euros).

Acheter un monument historique

Investir dans de vieilles pierres classées peut aussi être une solution. Sous réserve que le bien que vous avez acquis soit classé monument historique ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques et que vous y fassiez d’importants travaux, vous pouvez déduire des revenus locatifs le prix d’achat, les sommes investies dans les travaux et les intérêts de votre éventuel emprunt. Cerise sur le gâteau, vous êtes exonéré de droits de succession.

Attention toutefois : s’il n’y a ni plafond de revenus locatifs ni conditions de ressources du locataire, ce dernier doit toutefois faire de ce logement sa résidence principale.

Profiter de la loi Malraux

En achetant un bien à restaurer dans un secteur sauvegardé, une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ou une zone de protection du patrimoine architectural et paysager (ZPPAUP), vous pouvez bénéficier d’une réduction fiscale sur le montant des travaux pouvant atteindre 30 % en fonction de la localisation.

Notez cependant que la rénovation doit être effectuée sous la direction d’un architecte des Bâtiments de France et que votre bien doit être mis en location pour une durée minimale de 9 ans. La réduction d’impôts est quant à elle calculée sur la base d’un plafond de 400 000 € sur 4 ans maximum.

Choisir l’investissement locatif Pinel

La loi de finances 2015 a donné naissance à un dispositif d'investissement locatif dit Pinel reprenant les principales modalités du dispositif Duflot, avec quelques aménagements. Le dispositif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt au propriétaire d’un logement mis en location, calculée sur le prix d'achat d’un logement neuf ou réhabilité pour atteindre les performances techniques du neuf.

Concrètement, vous pouvez déduire de vos impôts une partie du prix du logement : 12 % si vous louez six ans, 18 % si vous louez neuf ans et 21 % si vous louez douze ans. Calculé sur un plafond de 300.000 €, vous pouvez donc déduire 36.000, 54.000 ou 63.000 €.

Attention, pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel, il est impératif de respecter à la fois des plafonds de loyers et de ressources de votre locataire. Avantage par rapport à l’ancien dispositif Duflot : vous pouvez louer à vos ascendants et descendants et bénéficier de la déduction fiscale.

Investir dans une résidence services

Faire le choix de placer son argent dans une résidence services neuve permet de compter sur de bons rendements. Le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de déduire de vos revenus locatifs vos charges et intérêts d’emprunt et d’amortir votre investissement en déduisant des loyers une part du prix du logement. Vous pouvez également récupérer la TVA que vous avez versée lors de l’achat.

C’est un gestionnaire de la résidence qui perçoit les loyers et vous les reverse. Vous signez avec lui un bail commercial de 9 ans minimum. Soyez attentif au profil du gestionnaire, notamment en ce qui concerne sa solidité financière et les garanties qu’il propose. Vérifiez également que le prix proposé pour le ou les logements que vous comptez acheter est dans les standards de ce type de produit, particulièrement dans la zone géographique concernée.

Acheter avec le dispositif Denormandie

En vigueur depuis le 1er janvier 2019, l'investissement locatif dans l’ancien avec travaux « Denormandie» permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut atteindre jusqu’à 63 000 €.

Pour être éligible à la défiscalisation Denormandie, le logement doit impérativement se situer dans une ville de métropole ou d’outre-mer, dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué, ville souvent couverte par une opération de revitalisation du territoire (ORT).

Aujourd’hui, plus de 220 villes sont concernées, telles Vichy (03), Perpignan (66), Melun (77), Sartrouville (78), Auxerre (89), Evry (91), Gonesse (95), Fort-de-France (972) en Martinique ou Le Port (974) à la Réunion. Cette liste est évolutive, le nombre de communes éligibles augmentera, il faut régulièrement la vérifier sur le site du ministère de la cohésion territoriale.

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