Le dispositif Pinel pour développer l’offre de logements

Afin de favoriser l’accès au logement au plus grand nombre dans les zones tendues, la loi Pinel encourage la construction et l’investissement locatif avec des réductions d’impôts

Depuis 2015, le dispositif Pinel vise à encourager la construction et la réhabilitation des logements, avec un objectif social fixant des plafonds de ressources et de loyers.

L’avantage fiscal est ouvert aux contribuables qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés ou encore souscrivent au capital de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) réalisant de tels investissements.

Bon à savoir :

Depuis le 1er janvier 2021, la réduction concerne uniquement les logements situés dans un immeuble collectif. Elle ne concerne plus le logement individuel et pavillonnaire.

Le dispositif Pinel est réservé à certaines zones du territoire

Le dispositif Pinel est réservé à certaines zones géographiques où la demande locative est élevée et généralement insatisfaite.

Ces logements doivent se situer en zone A, A bis et B1, soit Paris et son agglomération, la Côte d’Azur, le Genevois français, les agglomérations de plus de 250.000 habitants, les départements d’outre-mer, ainsi que les logements situés dans une zone de contrat de redynamisation de site de défense.

L'investissement Pinel sur 6 ans au minimum

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts, vous devez acquérir ou construire un logement neuf avant le 31 décembre 2024. En contrepartie, vous devez le louer nu pendant une durée de 6 ans minimum à un prix inférieur au montant constaté sur le marché. Le dispositif peut être prolongé jusqu’à 9 ou 12 ans.

Autre condition : votre locataire doit l’occuper en tant que résidence principale à un tiers et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser un certain plafond.

Bon à savoir

Vous pouvez louer le logement à un membre de votre famille si ce dernier n’est pas rattaché à votre foyer fiscal et qu'il rentre dans les plafonds de ressources.

Les réductions d’impôts du Pinel

Bon à savoir

2022 est la dernière année pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel avec des conditions inchangées et des taux de réduction d’impôt identiques. Après le 31 décembre 2022, les investisseurs auront le choix entre deux options : soit ils s’inscriront dans le cadre du Pinel classique mais avec réductions d’impôt moins élevées, soit ils bénéficieront du Super Pinel qui impose des critères supplémentaires.

Une baisse progressive des réductions d’impôt en 2023 et 2024

L’avantage fiscal Pinel sera progressivement réduit en 2023 puis en 2024 en métropole. La réduction d’impôt maximum s’élèvera à :

  • 10,5% du montant total de l’investissement pour un engagement de durée de location de 6 ans, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans en 2023
  • 9%, 12% et 14% pour une durée d'investissement respectivement de 6, 9 et 12 ans en 2024.

Des taux inchangés dans le cadre du Super Pinel à partir de 2023

Il sera néanmoins toujours possible de bénéficier du taux de réduction d’impôt maximum en 2023 et 2024 (12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans) si le logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou s’il respecte certaines conditions.

Ces conditions ont été précisées par le décret du n° 2022-384 du 17 mars 2022. Ce décret s’inspire du rapport Girometti-Leclercq sur la qualité des logements(1). « Si la plupart des logements ont continué de porter des qualités de confort essentielles, beaucoup ont atteint des minima guère imaginables il y a  peu », regrettent les auteurs du rapport. C’est pourquoi le décret sur le Super Pinel liste, d’une part, de nouvelles contraintes environnementales et, d’autre part, des critères de qualité et de confort :

  • Concernant les nouveaux critères environnementaux, l’exigence sera progressivement relevée en 2023, puis en 2024. S’agissant des logements neufs acquis en 2023, ils devront se conformer au niveau de performance environnementale du jalon 2025 de la règlementation environnementale RE2020. Quant aux logements neufs acquis en 2014, ils devront respecter une condition supplémentaire à savoir l’atteinte de la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Bon à savoir

Une mesure transitoire est prévue pour les logements acquis en 2023-2024, mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022. Ils devront ainsi respecter un ensemble de critères fondés sur le label E+C- et l’atteinte de la classe A du DPE.

  • Concernant les critères de qualité et de confort, le décret du 17 mars impose une surface minimale ainsi qu’une ouverture sur l’extérieur sur au moins deux façades d’orientations différentes à partir du T3. Les surfaces à respecter seront de : 28 m² pour un T1 (3 m² pour l’espace extérieur privatif) ; 45 m² pour un T2 (3 m²) ; 62m² pour un T3 (5 m²) ; 79 m² pour un T4 (7 m²) ; et 96 m² pour un T5 (9 m²). 

Le dispositif Super Pinel entrera en vigueur en 2023.

Un dispositif qui fonctionne aussi pour l’ancien

Le dispositif Pinel s’applique aussi à un logement ancien, sous réserve d’y réaliser des travaux de rénovation ou de réhabilitation, dont le montant doit représenter au moins 25% du coût total de l'opération.

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(1) https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/Rapport%20Mission%20Logement%20210904.pdf

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