L'avant-contrat de vente immobilière : la promesse de vente et le compromis de vente
Il existe deux types d'avant-contrat : la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente.
Compromis de vente ou promesse de vente : quelles différences ?
Le compromis de vente immobilière est un acte par lequel le vendeur et l’acquéreur s’engagent à conclure la vente à un prix déterminé. Si l’une des deux parties renonce à la vente, l’autre partie peut l’y contraindre en ayant recours à un juge. Lors de la signature du compromis de vente, l’acquéreur du bien immobilier verse entre 5% et 10% du prix de vente au vendeur.
La promesse de vente est l’acte par lequel le propriétaire s’engage auprès de l’acquéreur potentiel à lui vendre son bien immobilier à un prix déterminé. Il s’agit d’une option pour un temps limité (généralement trois à quatre mois) durant lequel le propriétaire ne peut pas renoncer à la vente ou proposer le bien à un autre candidat. En contrepartie, l’acquéreur qui bénéficie de l’option verse au vendeur une indemnité d'immobilisation (en principe, 10 % du prix de vente).
Même si cela n'est pas obligatoire, il est préférable de faire appel à un professionnel pour rédiger l’avant-contrat de vente : avocat, notaire ou agent immobilier.
Délai de rétractation lors d’un achat immobilier
Qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente, une fois signé, l'avant-contrat n'est définitif qu'à l'expiration d'un délai de rétractation de l'acquéreur de 10 jours lors d’un achat immobilier.
Ce délai ne commence à courir qu'à compter du lendemain du jour où l'acquéreur a reçu un exemplaire de l’avant-contrat signé, en main propre, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Pendant ce délai, l’acquéreur peut librement revenir sur sa décision, par lettre recommandée avec avis de réception, sans avoir ni à se justifier ni d’indemnité à payer.
Lorsque l'avant-contrat est conclu par l'intermédiaire d'un agent immobilier ou d'un notaire, l'acquéreur doit verser une somme correspondant à 5 % ou 10 % du prix de vente à la signature pour matérialiser son engagement. Si l'acquéreur utilise sa faculté de rétractation, ces sommes lui seront restituées.
Si vous signez l'avant contrat sans passer par l'intermédiaire d'un professionnel, aucune somme d'argent ne peut vous être réclamée avant l'expiration du délai de rétractation de 7 jours. Ne versez rien même si le vendeur insiste !
Information des acquéreurs de lots en copropriété
En cas d’achat d’un logement dans un immeuble en copropriété, certains documents relatifs à la copropriété doivent être annexés à la promesse de vente (ou au compromis de vente) ou, à défaut, doivent être communiqués à l’acquéreur :
- fiche synthétique de la copropriété,
- règlement de la copropriété et l'état descriptif de division, ainsi que les actes les modifiant s’ils ont été publiés,
- procès verbaux des assemblées générales des 3 dernières années sauf lorsque le vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic,
- carnet d’entretien de l’immeuble,
- notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires,
- conclusions du diagnostic technique global (DTG)
- documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur.
La transmission de ces documents peut être effectuée par tous moyens, y compris par voie électronique.
Le délai de rétractation de 10 jours dont bénéficie l’acquéreur court uniquement à compter du lendemain de la communication de ces documents, s’ils ne sont pas annexés à la promesse (sauf pour le carnet d'entretien et le DTG).
Pour en savoir plus, consultez la fiche de l’ANIL sur les modalités d’information des acquéreurs de lots de copropriété.
La signature du contrat de vente chez le notaire
Dans les trois à quatre mois suivant la signature de l'avant-contrat, l’acte de vente définitive est signé chez le notaire. Le choix du notaire est libre et l'acquéreur peut demander à son notaire d'intervenir à la signature, même si l'acte a été préparé par le notaire du vendeur.
Lors de la signature, l'acquéreur doit payer l'intégralité du prix d'achat du bien immobilier, déduction faite des sommes versées à la signature de l'avant contrat. Le notaire doit ensuite publier l'acte de vente au bureau des hypothèques, au plus tard dans le mois suivant sa signature ; ce n'est qu'une fois que cette publication aura été effectuée qu'il pourra remettre à l'acquéreur une copie authentique de acte de propriété.
Les frais de notaire lors de l’achat immobilier
En plus du prix d'achat du bien immobilier, lors de la signature de l'acte de vente, l’acquéreur devra verser au notaire une provision destinée à couvrir le montant des frais et droits liés à la transaction. Le montant des frais de notaire comprend :
- les frais d'inscription hypothécaire, le cas échéant, sur lesquels le notaire perçoit des honoraires spécifiques ;
- la rémunération du notaire à proprement parler, c'est à dire des émoluments proportionnels au prix de vente et des émoluments de formalités dus en contrepartie des démarches administratives effectuées par le notaire (demande de pièces d'état civil, certificat d'urbanisme ...) ;
- les frais et débours, c'est à dire les sommes que le notaire paye pour le compte de son client afin d’obtenir certains documents (conservateur des hypothèques, géomètre, syndic…) ;
- les impôts calculés sur le prix de vente, c'est à dire les droits d'enregistrement (appelés également « droits de mutation ») pour les logements anciens et la taxe de publicité foncière pour les logements neufs. Cliquez sur le lien suivant pour connaître le taux des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière selon le département. »
- d’éventuels honoraires libres de conseil (facultatifs) préalablement convenus entre le notaire et l’acquéreur.
Estimation des frais de notaire
Faites le calcul des frais de notaire avec le simulateur des frais de notaires des Notaires de France.
Depuis le 1er janvier 2015, tous les paiements d'un montant supérieur à 3.000 € reçus ou émis par un notaire pour le compte de ses clients à un acte authentique et donnant lieu à publicité foncière doivent obligatoirement être réalisés par virement. Les notaires ne peuvent plus accepter de chèques (même des chèques de banque) pour le paiement des actes notariés supérieurs à 3000 € donnant lieu à publicité foncière.
Les émoluments du notaire sont établis selon un tarif officiel national en fonction de la nature de l'acte et du montant de l'opération. Ils sont composés d'une partie fixe et d'une partie variable. De plus, le notaire a le droit de percevoir des honoraires « libres » pour des actes ou des services non tarifés au titre des émoluments (par exemple, traduction de documents pour des acheteurs étrangers, rédaction de statuts, etc.). Les tarifs réglementés des notaires ont été modifiés au 28 février 2020.
Frais de notaire pour un achat immobilier neuf ou l'achat d'un logement ancien
Les frais de notaire sont calculés différemment pour un bien neuf et pour un logement ancien.
- Dans le neuf, la TVA (au taux de 20%) est déjà comprise dans le prix de vente alors que pour les logements anciens les droits d'enregistrement viennent s'ajouter au prix de vente.
- Les logements neufs supportent une taxe de publicité foncière.
- Les émoluments proportionnels du notaire ne sont pas calculés sur le même barème et plus le programme neuf est important, moins ces émoluments sont élevés.
En pratique, les frais de notaire pour de l'immobilier neuf sont donc moins élevés que ceux dont il faut s'acquitter pour l'achat d'un bien dans l'ancien.
Prêt immobilier LCL
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