En savoir plus sur l'investissement immobilier en Nue-propriété

L’acquisition d’un logement en nue-propriété constitue un investissement pertinent pour les contribuables qui recherchent une solution efficace pour se constituer un patrimoine immobilier en profitant d’une forte décote à l’achat, tout en optimisant leur fiscalité et en se dispensant des contraintes de la gestion locative. ⁽¹⁾

Pour quels objectifs ?

• Se constituer un patrimoine immobilier ou épargner pour la retraite.
• Optimiser la transmission de son patrimoine.
• Optimiser fiscalement des revenus fonciers existants (dans le cadre de l'ULS).

Pour quels avantages ?

Ne rentrant pas dans le plafonnement des niches fiscales, l'investissement en nue-propriété représente une opportunité pour investir dans l’immobilier à moindre coût, sur du long terme et sans contrainte :

• Un prix décoté de 24 à 44 % de sa valeur en pleine propriété : décote équivalente aux loyers nets que l’investisseur aurait perçu pendant la période du démembrement.
• Pas d'aléas locatifs, ni de charges de gestion ou d'entretien, pas de fiscalité sur les revenus du patrimoine (IR, IFI, CSG-RDS), pendant toute la période de démembrement.
• Taxe foncière prise en charge pendant toute la durée du démembrement par l'usufruitier.
• Frais de notaire réduits à l'acquisition : les frais de notaire se calculent uniquement sur la part de la nue-propriété.
• La possibilité de vendre le logement à tout moment.
• Des intérêts d'emprunt déductibles des revenus fonciers existants par ailleurs en ULS (uniquement dans le cadre d’un usufruit avec un Bailleur à vocation sociale).
• Une transmission en toute sérénité : la pleine propriété se reconstitue progressivement, votre patrimoine immobilier se valorise avec le temps
• Lors d’une donation ou d’une succession, l’assiette taxable est calculée seulement sur la base de la nue-propriété

Le Principe :

Régis par le Code Civil, le droit de propriété est composé de 3 attributs :

1. L’Usus (le droit d’utiliser le bien)
2. le Fructus (le droit de récolter les fruits) 
3. et l’Abusus (le droit de disposer du bien)

Le Démembrement de propriété consiste à diviser le droit de propriété entre :

• Le Nu-propriétaire, qui détient l'usage du bien sans pouvoir l'utiliser (Abusus)
• L'Usufruitier, qui détient le droit d'utiliser le bien (Usus) et d'en percevoir des revenus (Fructus)

L'investissement en démembrement de propriété temporaire permet à un investisseur d’acquérir un bien immobilier à un prix réduit en accordant l’usage du bien à un tiers pendant une durée définie contractuellement. L'investisseur redevient plein propriétaire du bien au terme de la période de démembrement. ⁽¹⁾

Partage temporaire (de 10 à 20 ans) de la propriété (nue-propriété) et de l'usage (usufruit) du bien :

A la fin du démembrement, l'usage du bien revient au nu-propriétaire, redevenu automatique plein propriétaire :

L'investisseur peut alors :

Une valorisation automatique du patrimoine

L’investisseur bénéficie, sur toute la période d’investissement, d’un double effet de levier hors réévaluation immobilière

• Une valorisation mécanique liée à la reconstitution progressive de la pleine propriété (usufruit + nue-propriété)
• Une valorisation économique liée à l’inflation

Exemple d'un démembrement de propriété en ULS 15 ans associé à une décote de 40% :

Zoom sur l'usufruit locatif

Le démembrement de propriété temporaire permet au Bailleur institutionnel d'accroitre et de diversifier son parc locatif dans des secteurs à forte pression foncière où la demande de logements est la plus forte.

Il dispose ainsi d'une solution complémentaire à son offre de logements, sans mobiliser de fonds propres, l’acquisition de l’usufruit étant financée par l’exploitation locative des logements.

* Dans le cadre d'un investissement en Démembrement de propriété temporaire, il existe trois types d'Usufruits Locatifs :

L'Usufruit Locatif Social (ULS) :

• Bailleur institutionnel à vocation Sociale
• Loyers soumis au plafond du PLS (Prêt Locatif Social)
• Locataires : Ménages sous plafond de ressources PLS
• Intérêts d’emprunts déductibles des revenus fonciers si l'acquisition s'effectue à crédit

L'Usufruit Locatif Intermédiaire (ULI)

• Bailleur institutionnel
• Loyers soumis au plafond du PLI (Prêt Locatif Intermédiaire)
• Locataires : Ménages sous plafond de ressources PLI
• Intérêts d’emprunts déductibles des revenus fonciers uniquement si le Bailleur a vocation sociale et si l’achat s’effectue à crédit
• Obligation de location intermédiaire pendant 20 ans à compter de la date d’usufruit, même si la durée d’usufruit inférieur à 20 ans

L'Usufruit Locatif Libre (ULL)

• Bailleur Privé
• Loyer libre du marché (bail Loi 89)
• Locataires : Ménages du parc privé
• Intérêts d’emprunts non déductibles des revenus fonciers

Investir en démembrement de propriété

Comme tout investissement immobilier, le démembrement de propriété comporte des risques :

• Risque de perte en capital (en cas de baisse du marché, le bien peut perdre de sa valeur)
• Risque d’impayés du loyer au terme de l’usufruit
• Risque de vacance locative au terme de l’usufruit

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