Pour quels objectifs ?
- Se constituer un patrimoine immobilier ou épargner pour la retraite.
- Optimiser la transmission de son patrimoine.
- Optimiser fiscalement des revenus fonciers existants (dans le cadre de l'ULS).
Pour quels avantages ?
Ne rentrant pas dans le plafonnement des niches fiscales, le démembrement de propriété représente une opportunité pour investir dans l’immobilier à moindre coût, sur du long terme et sans contrainte :
- Un prix décoté de 24 à 44 % de sa valeur en pleine propriété : décote équivalente aux loyers nets que l’investisseur aurait perçu pendant la période du démembrement.
- Pas d'aléas locatifs, ni de charges de gestion ou d'entretien, pas de fiscalité, ni d'impôts supplémentaires (IR, IFI, CSG-RDS, taxe foncière).
- Economie de 15 à 20 années de Taxe foncière et économie sur les frais de notaire à l'acquisition (assiette réduite à la nue-propriété)
- La possibilité de vendre le logement à tout moment sans perte des avantages fiscaux et patrimoniaux acquis.
- Des intérêts d'emprunt déductibles des revenus fonciers existants par ailleurs en ULS (uniquement dans le cadre d’un usufruit avec un Bailleur à vocation sociale).
- Transmettre en toute sérénité un patrimoine immobilier qui se valorise avec le temps
- Lors d’une donation ou d’une succession, l’assiette taxable est calculée seulement sur la base de la nue propriété
Le Principe :
Le démembrement de propriété permet à un investisseur d’acquérir un bien immobilier à un prix réduit en accordant l’usage du bien à un tiers pendant une durée définie contractuellement.
Partage temporaire (de 10 à 20 ans) de la propriété (nue-propriété) et de l'usage (usufruit) du bien :
A la fin du démembrement, l'usage du bien revient au nu-propriétaire :
L'investisseur peut alors :
L’investisseur bénéficie, sur toute la période d’investissement, d’un double effet de levier hors réévaluation immobilière
- Une valorisation mécanique liée à la reconstitution progressive de la pleine propriété (usufruit + nue-propriété)
- Une valorisation économique liée à l’inflation
Zoom sur l'usufruit
* 3 types d'Usufruits Locatifs :
Le démembrement de propriété permet au Bailleur institutionnel d'accroitre et de diversifier son parc locatif dans des secteurs à forte pression foncière où la demande de logements est la plus forte.
Il dispose ainsi d'une solution complémentaire à son offre de logements, sans mobiliser de fonds propres, l’acquisition de l’usufruit étant financée par l’exploitation locative des logements.
Usufruit Locatif Social (ULS) :
- Bailleur institutionnel à vocation Sociale
- Loyers soumis au plafond du PLS (Prêt Locatif Social)
- Locataires : Ménages sous plafond de ressources PLS
- Intérêts d’emprunts déductibles des revenus fonciers si l'acquisition s'effectue à crédit
- Fin du démembrement - Possibilité par le plein propriétaire :
- Location : Nouveau bail Loi 89 avec le locataire en place
- Occupation : Congé à donner au locataire 6 mois avant l’extinction de l’usufruit
- Vente : Congé à donner au locataire 6 mois avant l’extinction de l’usufruit
Usufruit Locatif Intermédiaire (ULI)
- Bailleur institutionnel
- Loyers soumis au plafond du PLI (Prêt Locatif Intermédiaire)
- Locataires : Ménages sous plafond de ressources PLI
- Intérêts d’emprunts déductibles des revenus fonciers uniquement si le Bailleur a vocation sociale et si l’achat s’effectue à crédit
- Fin du démembrement - Possibilité par le plein propriétaire :
- Location : Obligation de location intermédiaire pendant 20 ans à compter de la date d’usufruit, même si durée d’usufruit inférieur à 20 ans
- Occupation : Pas avant la fin des 20 ans d’exploitation locative intermédiaire
- Vente Occupé : Obligation locative de 20 ans non applicable au nouvel acquéreur
Usufruit Locatif Libre (ULL)
- Bailleur Privé
- Loyer libre du marché
- Locataires : Ménages du parc privé
- Intérêts d’emprunts non déductibles des revenus fonciers
- Fin du démembrement - Possibilité par le plein propriétaire :
- Location : Poursuite du bail Loi 89 en cours avec le locataire en place
- Occupation : Pas avant l’échéance du bail Loi 89 en cours
- Vente Occupé : Dans le respect des règles du Bail Loi 89
Risques :
Tout investissement locatif comporte des risques :
- Risque de perte en capital (en cas de baisse du marché, le bien peut perdre de sa valeur)
- Risque d’impayés du loyer au terme de l’usufruit
- Risque de vacance locative au terme de l’usufruit