Acheter sa résidence principale dans le neuf avec une TVA réduite
De quoi parle t'on ?
Le dispositif d'aide à l'accession à la propriété dans le neuf en TVA réduite (5,5%) a été mis en place par l'Etat en 2006, dans sa « Loi d’Engagement National pour le Logement », afin de :
- répondre à un réel besoin de société : 61% des Français aux revenus les plus modestes sont locataires alors que 82% des ménages aux plus hauts revenus sont propriétaires
- encourager les programmes de rénovations urbaines : le dispositif permet de redynamiser des secteurs géographiques par la réalisation de nouveaux logements et équipements
- permettre à tous les ménages d'être propriétaires : la mesure vise à encourager l’accession sociale à la propriété en aidant les ménages les plus modestes à devenir propriétaires
Achat immobilier neuf et TVA
Si vous achetez un bien immobilier neuf auprès d'un professionnel de la promotion immobilière ou de la construction, vous devrez vous acquitter dans la majorité des cas d'une TVA à 20% sur le prix de vente du logement.
Toutefois, le taux réduit de TVA à 5,5% pourra s'appliquer en cas de construction ou d'acquisition d'un logement à usage de résidence principale, situé en zone d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou au sein d'un Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV).
Conditions d'application de la TVA réduite
Acquéreur
L'acheteur doit être une personne physique et s'engager dans l'acte notarié à occuper le logement à titre de Résidence Principale pendant 10 ans minimum
Pour bénéficier de la TVA réduite, le particulier doit également respecter des conditions de ressources :
Les ressources figurant sur l’avis d'imposition de l’année N-2 par rapport à la date de signature de l’avant contrat ou du contrat, ne doivent pas excéder les plafonds du prêt locatif social (PLS) majorés de 11%, soit pour 2026 les plafonds suivants :
Bien concerné
Sont concernés par ce dispositif :
- les immeubles neufs ou les immeubles acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA),
- les terrains à bâtir ou les opérations de construction.
Localisation du bien
Le projet doit être situé :
- soit dans des quartiers faisant l'objet d'une convention d'Aménagement et de Rénovation Urbaine (ANRU)
- soit dans des Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV)
- ou situés à moins de 300 m de la limite de ces quartiers.
Pour vérifier si un bien est éligible à la TVA réduite, vous pouvez consulter les sites suivants :
- zone ANRU : Programmes carte | ANRU - Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine
- zone QPV : SIG Politique de la Ville
Prix plafonds
Dans le cadre des opérations d’accession sociale dans les zones ciblées par la politique de la ville, le prix de vente (ou de construction) du logement ne doit pas excéder un certain plafond.
Pour 2026, les plafonds sont les suivants :
Calcul de la surface utile
La surface prise en compte pour déterminer le prix de vente maximum d’un logement est égale à la surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes (c’est-à-dire les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m).
La surface peut être augmentée, dans la limite de 6 m², de la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement et faisant l’objet d’une jouissance exclusive par l’accédant.
Le classement des communes dans les zones A, B ou C résulte de l’arrêté du 1er août 2014, modifié par l’arrêté du 5 septembre 2025.
Revente
Si l'acquéreur du logement revend le logement avant les 10 ans de détention, il devra payer un complément d'impôt résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué de 10% par année de détention à compter de la première année.
L'acquéreur sera dispensé de remboursement pour revente avant 10 ans dans les cas suivants : décès, mariage, pacs, divorce, naissance d’un enfant, chômage de longue durée ou mutation professionnelle ...
Pour en savoir plus : Bénéfice du taux réduit
Aucun reversement de TVA n'est dû lorsque la cession intervient plus de 10 ans après la livraison.
Aide à l'achat
L’acquisition d’un logement neuf en TVA à taux réduit est cumulable avec les prêts suivants (1) :
- Prêt à Taux Zéro (PTZ)
- Prêt Action Logement (PAL)
- Prêt Accession Sociale (PAS)
L'acquisition d'un logement neuf en TVA réduite est une réelle opportunité pour acheter sa résidence principale avec une belle décote !
Exemple : pour un bien vendu 300 000 € TTC (TVA à 20%), l'acquéreur économisera 36 250 € s'il bénéficie de la TVA réduite (prix de vente = 263 750 € si TVA à 5,5%)
Les experts immobiliers d’Angle Neuf et les conseillers LCL vous accompagnent à chaque étape de votre acquisition jusqu'à son financement. (1)
Avertissement : Les informations fournies par ANGLE NEUF proviennent de sources dignes de foi mais ne sauraient entraîner sa responsabilité en cas d'inexactitude.
Plafonds mis à jour selon les données de l'ANIL au 01/01/2026 : https://www.anil.org/aj-accession-sociale-psla-zones-anru-plafonds-2026/
ANGLE NEUF, SAS au capital de 1 000 000 euros, Filiale Immobilière LCL - Immatriculée sous le numéro 510539018 RCS PARIS - Numéro individuel d'identification d'assujetti à la TVA : FR 64510539018 - Siège social : 19 boulevard des Italiens 75002 PARIS - Carte professionnelle de transaction n° CPI 7501 2018 000 033 363 de Transaction sur Immeuble sans maniement de fonds, délivrée le 1er Juillet 2024 par la Chambre de Commerce et d’Industrie de Paris et valable jusqu’au 30 juin 2027 - Assurance Responsabilité Civile souscrite auprès de APPLIED SAS 128 rue Amelot 75011 PARIS - Activité soumise à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et au décret n°72-678 du 20 juillet 1972.
Comme tout investissement, investir dans un bien immobilier peut présenter des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération (défaillance du gestionnaire, non renouvellement du bail, variation à la baisse ou non paiement des loyers, charges supérieures à celles anticipées, changement sur la fiscalité immobilière applicable, risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’acquéreur doit apprécier ses engagements et risques financiers, juridiques et fiscaux au regard de sa situation financière et patrimoniale Le non respect des engagements de location du bien peut entraîner la perte du bénéfice des avantages fiscaux.
L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un achat immobilier en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) conformément au Code de la Construction et de l’Habitation : retards dans les délais d’achèvement en cas de force majeure au sens de l’article 1218 du Code civil ou en cas de survenance d’une cause légitime de suspension (intempéries et phénomènes climatiques, grève, fouilles archéologiques, épidémies, défaillance de l’une des entreprises ou prestataires intervenant sur le chantier, …), non réalisation d’une ou des clauses résolutoires ou suspensives répertoriées dans le contrat de réservation signé entre les parties.
(1) L'emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours suivant la réception de l’offre avant de l’accepter. Si le prêt est destiné à l’financer une acquisition, la vente est subordonnée à l’obtention du prêt : si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser à l’acquéreur les sommes versées.