Les loyers perçus pour la location de logements non meublés (on parle aussi de location « vide » ou « nue ») sont en principe imposés dans la catégorie des revenus fonciers, selon le régime du micro-foncier ou selon le régime réel. Tout dépend de l’importance de vos revenus fonciers (inférieurs ou supérieurs à 15 000 € par an, et des charges déductibles.).
Les revenus tirés de la location de logements meublés non professionnel (LMNP) ) et professionnel (LMP) sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers.
S’agissant des plus-values immobilières, l’impôt dû est calculé et prélevé par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l'acte authentique afin d'être versé à l'administration fiscale. De nombreuses ventes immobilières sont toutefois exonérées (dont la vente de la résidence principale).
Bon à savoir
Une plus-value, même exonérée, augmente les revenus pour l’application du plafonnement, si vous êtes soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Immobilier locatif : ce qui change fiscalement en 2026
- Un statut fiscal de bailleur privé est créé, nommé dispositif Jeanbrun ou « Relance logement » : les particuliers qui acquièrent entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 un logement destiné à la location nue à titre de résidence principale peuvent, sous certaines conditions (engagement de location de 9 ans minimum, plafonds de loyers et de revenus à respecter…), déduire de leurs revenus fonciers un amortissement calculé sur 80 % du prix d'acquisition. Concrètement, cela représente entre 3 % et 5,5 % de déduction par an selon le niveau de loyer pratiqué, dans la limite d’un plafond de 8 000 à 12 000 € par an et par foyer fiscal.
- La fiscalité évolue pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) : les prélèvements sociaux passent de 17,2 % à 18,6 %, avec une application rétroactive aux loyers perçus depuis le 1er janvier 2025 (à déclarer en 2026), ce qui pourrait entraîner une régularisation de l’impôt dû cet automne. A noter : les loyers perçus en location nue, eux, restent soumis au taux de 17,2 %.
- La fiscalité des logements vacants est renforcée : la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) sont fusionnées en un dispositif unique, avec la possibilité pour les communes d'augmenter significativement les taux.
- Déficit sur passoires thermiques prolongé de deux ans : la limite annuelle d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global fixé à 10 700 € est doublé à 21 400 € en cas de réalisation de travaux permettant au logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027.
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