La SCI, c’est quoi ?

Une SCI permet à plusieurs personnes de posséder un bien immobilier et de le gérer. A la différence de l’indivision, le bien appartient à la société, dont les actionnaires sont propriétaires de parts sociales à hauteur de leur investissement.

Lors de la constitution de la SCI, des statuts définissent son fonctionnement. Ils prévoient notamment la nomination d’un représentant légal chargé de prendre les décisions de gestion quotidienne. Si la liberté de décision de chaque actionnaire est moins grande, la formule permet de contourner le mode de fonctionnement de l’indivision qui prévoit l’unanimité des indivisaires pour toutes les décisions.

La SCI et ses avantages fiscaux

Une SCI peut être une solution intéressante lors d’une transmission, car seules des parts sociales sont transférées. Si la cession du bien immobilier reste soumise à l’impôt sur les plus-values, le régime de la SCI bénéficie lui aussi d’un abattement fiscal variable selon la durée de détention, jusqu’à une exonération totale après 22 ans.

La durée de détention se calcule toutefois à compter de la date de souscription des parts. En d’autres termes, un associé de la SCI depuis plus de 22 ans pourra être entièrement exonéré d’impôt sur les plus-values liées à la vente de ses parts, quelle que soit la durée de détention du bien par la SCI.

Comment constituer une SCI ?

La constitution d’une SCI se fait par acte sous seing privé entre deux associés minimum, ou par acte notarié. Chaque associé doit y injecter une somme d’argent ou réaliser un apport en nature (un autre bien immobilier par exemple). Le montant du capital social et la valeur nominale des parts sociales ne font l’objet d’aucune obligation de montant minimal.

Comme toute société, la SCI doit ensuite être enregistrée auprès de l’administration fiscale et immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

Quels points de vigilance pour les statuts de la SCI ?

Les statuts de la SCI doivent être rédigés avec attention. Les associés peuvent librement y définir les actes que le gérant de la SCI sera libre d’accomplir seul, et ceux pour lesquels il devra recueillir leur autorisation.

Ces statuts doivent être signés par tous les associés. Doivent obligatoirement y figurer les apports de chaque associé, la forme de la société, son objet social, son capital social, sa durée, son siège social, les modalités de son fonctionnement et le mode de répartition des résultats.

Tout au long de la vie de la SCI, les associés disposent d’un droit d’information et de contrôle. Le gérant doit veiller à tenir à leur disposition tous les documents concernant la société et répondre aux questions posées sur la gestion. Enfin, le gérant d’une SCI peut être révoqué, sous réserve que les motifs de ce renvoi soient clairement énoncés.

Comment sortir d’une SCI ?

Les associés peuvent céder leurs parts sociales soit aux autres associés, soit à des tiers. Si un associé vend la totalité de ses parts, il sort automatiquement de la SCI.

Un associé peut faire valoir son droit de retrait en cas de désaccord sur le fonctionnement de la SCI, selon ce que prévoient les statuts en la matière. Il récupère alors la valeur de ses parts ou ses apports en nature.

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