Rendement et sécurité : le duo gagnant des villes étudiantes

Quelle est la définition du meilleur investissement locatif ?

Il n’existe pas de réponse absolue à cette question. Cette définition découle d’un savant mélange entre le rendement locatif et la sécurité que procure un tel investissement. D’un côté, il faut que la rentabilité locative soit suffisamment attractive au regard des autres formes de placements, notamment les placements financiers. De l’autre côté, les revenus fonciers doivent être récurrents et le risque d’impayés doit être limité afin d’assurer la régularité des flux de trésorerie.

Dans ce contexte, la location étudiante coche un certain nombre de cases. Les parents se portent généralement garants, ce qui élimine le risque d’impayés. Même si l’année universitaire ne couvre pas la totalité de l’année civile, bon nombre d’étudiants n’hésitent pas à « réserver » leur logement pour la rentrée en le louant dès le mois de juillet.

Les villes étudiantes à privilégier

Evry, Metz, Poitiers et Arras en tête du palmarès

C’est ce que permet d’établir une étude Masteos publiée en juillet 2021(1). Cette startup appartenant à la PropTech (nouvelles technologies appliquées à l’immobilier) a calculé un indice de tension locative qui prend en compte les taux d’occupation de ses propres biens en gestion, ainsi que les données compilées par la plateforme LocService.

En s’appuyant sur cet indice et les rendements bruts de chaque ville, Masteos a identifié des villes à fort potentiel.

En Île-de-France, Evry, Cergy et Villetaneuse font partie des villes étudiantes à privilégier. Les risques locatifs y sont faibles et le rendement brut peut y dépasser 6 %. Potiers, Metz, Caen, Orléans, Arras, Clermont-Ferrand ou encore Nîmes peuvent également receler de belles opportunités pour les investisseurs.

Des idées d’investissement dans trois grandes régions

Plus généralement, Masteos identifie trois grandes régions étudiantes dans lesquelles il fait bon investir : l’Île-de-France, Auvergne-Rhône-Alpes et l’Occitanie. 

« Si Paris représente une grande partie des effectifs, les villes de banlieue parisienne représentent les meilleurs opportunités pour des investissements de rendement en associant des prix encore abordables et des loyers tout à fait corrects. », assure le spécialiste de l’immobilier locatif.

Contre toute attente, Masteos préfère Clermont-Ferrand à Lyon en Auvergne-Rhône-Alpes : « C’est vers Clermont-Ferrand qu’il faudra se tourner pour améliorer le rendement de votre investissement : les étudiants représentent le quart de la population de la ville, qui affiche un rendement locatif brut de 6,07% et une tension locative de 7/10. »

Et en Occitanie ? Là encore, il faut accepter de sortir des sentiers battus pour dénicher les meilleurs rendements : « Si Montpellier est la figure de proue de l’offre académique Occitane, ce n’est pas la ville qui offrira les meilleurs rendements aux investisseurs, malgré une tension locative maximale qui minimise les risques de vacances. Pour obtenir d’excellents rendements, Perpignan est la destination Occitane à ne pas rater. »

Dossier : Investissement locatif et fiscalité

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(1) https://www.masteos.com/blog/villes-etudiantes-ou-investir-france
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