“Ce couple venait de vendre un bien immobilier et souhaitait réinvestir le produit de cette vente avec deux objectifs principaux : commencer à préparer la retraite tout en maîtrisant sa fiscalité. Nous avons consacré ce premier rendez-vous à une analyse complète de leur situation patrimoniale afin de bien cerner la problématique”, indique Quentin Duperret, conseiller Banque Privée. Avec comme premier constat que les clients utilisent déjà au maximum le plafond des niches fiscales. Il faut donc envisager d’autres pistes.
Penser au PER !
Pour cela, le conseiller fait immédiatement appel à Vincent Thierry, juriste fiscaliste patrimonial LCL Banque Privée région Est. “J’aime bien avoir l’appui d’un juriste dans ce genre de cas, reprend-il. Cela crédibilise nos recommandations tout en montrant que l’on apporte un vrai service de banque privée. Et les problématiques le justifiaient ici.” Les premières pistes émergent rapidement, notamment celle du PER. “Jusqu’ici, le couple avait toujours privilégié la maîtrise de son imposition, sans jamais penser au PER, explique Vincent Thierry. L’une de ses caractéristiques, c’est qu’il n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales. En optant pour le bénéfice de la déduction au moment du versement, on est gagnant dès le premier versement, surtout si on se situe dans une tranche marginale élevée. Certes, la déduction est annuellement plafonnée. Mais la possibilité qu’il offre de reporter la déduction sur les trois années suivantes lorsque l’intégralité du plafond de l’année n’est pas utilisée permet de faire un gros versement à la souscription avec une forte déduction à la clé.”
“L’appui d’un juriste fiscaliste crédibilise nos recommandations tout en montrant aux clients que l’on apporte un vrai service de banque privée”
Investir en nue-propriété
L’âge et le niveau de revenus du couple conduisent également le juriste fiscaliste et le conseiller Banque Privée à penser à un investissement immobilier en nue-propriété. Le principe est simple : le promoteur immobilier vend l’usufruit temporaire du bien à un organisme social sur quinze ou vingt ans et l’investisseur en acquiert la nue-propriété. Au terme du démembrement, l’usufruitier est tenu de remettre le bien en état et la nue-propriété se transforme simplement en pleine propriété. “Les avantages sont multiples, précise Vincent Thierry. D’abord, l’acheteur ne va payer qu’environ 65 % de la valeur du bien qui n’entre pas dans le champ de l’IFI pendant la durée du démembrement. C’était important dans notre cas puisque le couple possédait déjà plusieurs biens immobiliers. Et il va disposer de toute la durée du démembrement pour en revendre certains et rééquilibrer son patrimoine.” Autre avantage, la possibilité, si la situation financière le permet, de contracter un emprunt pour réaliser cet achat et de déduire les intérêts des autres revenus fonciers.
Prêt in fine
“Le problème, c’est qu’il faut rembourser le prêt sans aucun revenu en face, puisque le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer pendant la durée du démembrement, poursuit le juriste fiscaliste. D’où la proposition d’un prêt in fine, pour lequel le remboursement du capital n’intervient qu’au terme. Pendant la durée du prêt, on ne paie que les intérêts, la trésorerie est ainsi moins malmenée. Le coût supérieur du crédit par rapport à un prêt classique permet aussi de déduire plus d’intérêts des revenus fonciers.” Le prêt est adossé à deux contrats d’assurance-vie. “Pour les prêts in fine, la banque demande un placement financier en garantie. Cela sécurise le remboursement tout en générant des plus-values potentielles grâce à des placements diversifiés”, souligne Vincent Thierry.
Une solution globale
Pour proposer l’acquisition de biens en démembrement, LCL Banque Privée se repose sur l’expertise de sa filiale immobilière, Angle neuf. “Même si nous vendons en direct, nous sommes accompagnés par les conseillers d’Angle neuf pendant toute la procédure, précise Quentin Duperret. Nos clients ont vraiment apprécié le fait que nous leur proposions une solution globale, optimisée sur de nombreux points. Ils sont aussi très satisfaits du niveau de conseil que nous avons pu leur apporter, un véritable service haut de gamme de banque privée.” Cerise sur le gâteau, le conseiller et le juriste fiscaliste ont découvert au fil des discussions que le couple envisageait de se retirer sur la côte atlantique à la retraite. La recherche de biens en démembrement a donc porté en priorité sur cette zone géographique. L’appartement acquis devrait logiquement devenir à terme la résidence principale du couple…
LA PROBLÉMATIQUE
M. et Mme X, 43 ans tous les deux, sont mariés sous le régime de la communauté légale. Cadres supérieurs, ils sont parents de deux enfants mineurs. Leur taux marginal d’imposition est de 41 %. Ils ont déjà commencé à constituer un patrimoine immobilier afin de bénéficier des dispositifs de réduction d’impôt et ont atteint le plafond des niches fiscales de 10 000 euros. La cession d’un bien immobilier les a conduits à percevoir 700 000 euros. Ils souhaitent placer cette somme afin de préparer leur retraite tout en maîtrisant la fiscalité (IR et IFI). Ils ne disposent dans l’immédiat d’aucun PER.
LA SOLUTION MISE EN PLACE
Souscription de deux PER, l’un pour Monsieur, l’autre pour Madame.
Acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété d’une valeur de 500 000 euros, démembrement sur quinze ans.
Financement de l’achat par un prêt in fine adossé à deux contrats d’assurance-vie de 300 000 euros chacun, spécialement souscrits par le couple.
CONTEXTE FISCAL
- Déduction fiscale des versements sur le PER dans la limite de 10 % du revenu net imposable, possibilité de rattraper les plafonds inutilisés sur les trois années précédentes.
- En sortie du PER, rentes soumises à l’IR, avec un TMI qui devrait logiquement être inférieur à celui qui est appliqué lors de la période d’activité.
- Bien ennue-propriété non déclarable à l’IFI durant toute la période dudémembrement.
- Possibilité de déduire les intérêts du prêt des autres revenus fonciers.
PER : plan d’épargne retraite
IFI : impôt sur la fortune immobilière
IR : impôt sur le revenu
TMI : taux moyen d’imposition
Il s’agit ici d’un exemple illustratif dépendant de spécificités propres aux clients, à la situation rencontrée et aux besoins exprimés.
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