Percevoir plus de revenus en louant en meublé

En fonction des conditions de marché et de la situation propre à chaque investisseur, il pourrait être utile d’étudier l’opportunité de changer de « modalités » de location lorsque le locataire quitte le bien et lorsque l’objectif est de se constituer un revenu complémentaire.

L’intérêt de la location meublée non professionnelle (LMNP)⁽⁶⁾ réside notamment dans son régime de taxation permettant de bénéficier de déductions plus importantes qu’en terme de revenus fonciers. En effet, les revenus tirés de cette activité relèvent du régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) permettant d’amortir une partie de l’investissement. Il a pour conséquence de « neutraliser » tout ou partie de la fiscalité sur les revenus locatifs⁽⁷⁾.

Au titre de l’IR, la taxation au régime réel, nécessitant la tenue d’une comptabilité, permet de déduire des loyers courus les charges engagées pour leur montant réel et justifié, mais également l’amortissement du logement et du mobilier. Le bénéfice ainsi déterminé, sera soumis à l’impôt dans la tranche marginale d’imposition du contribuable et aux prélèvements sociaux. En cas de déficit, son imputation se fait exclusivement sur des revenus de même nature, à savoir des revenus issus d’une activité de LMNP. Le déficit non imputé peut éventuellement être reporté pendant dix ans.

Mais, l’amortissement ne peut pas créer un déficit et son imputation fiscale est limitée à la différence entre le montant des loyers des immeubles loués et les charges afférentes aux dits biens. Ces amortissements non-déduits sont reportés et imputables sans limitation de durée sur les bénéfices générés les années ultérieures. Ce mécanisme peut donc permettre de percevoir un revenu sans générer de taxation durant une certaine période.

Reprenons la situation de M. et Mme Maxime et considérons que ces derniers louent leur bien en meublé après les neuf ans d’engagement de leur investissement Duflot dans les conditions suivantes (voir graphe 2) :

Des meubles seraient acquis, pour un montant de 6.000 euros, afin que le logement respecte les conditions d’un logement loué à titre de résidence principale.
Les conditions de marché sur le secteur leur permettraient de louer le bien 900 euros par mois (hypothèse retenue sans considération d’un encadrement des loyers).

Le bien immobilier détenu en direct pourrait être amorti sur la base de sa valeur réelle au jour du « passage » de la location nue à la location meublée (BOI-BIC-AMT-20-10 n°120 du 12 septembre 2012 et BOIBIC- AMT-10-30-30-10 n°480 du 8 septembre 2014). En considérant que le bien soit valorisé à 212 000 euros au jour du changement de régime fiscal, la situation serait la suivante la première année.

Dispositif Duflot : Quelle stratégie adopter à son terme ?