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Le principe du LMNP

Investir dans une résidence gérée en LMNP et optimiser sa fiscalité

Investir en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) au sein d’une résidence gérée (également appelée résidence avec services), consiste, pour l’investisseur, à acquérir puis à louer via un exploitant professionnel des locaux (chambres ou appartements) meublés.

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Caractéristiques

Qu’est-ce que la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) au sein d’une résidence gérée?

Investir en LMNP au sein d’une résidence gérée (également appelée résidence avec services) consiste pour l’investisseur à acquérir puis à louer via un exploitant professionnel des locaux (chambres ou appartements) meublés.

La particularité de la résidence gérée est son exploitation par un gestionnaire (également appelé exploitant) qui prend en charge le bon fonctionnement des services proposés aux locataires, qu’ils soient de courte ou longue durée.

Les résidences avec services peuvent être classées en fonction du public auquel elles s’adressent : les résidences pour étudiants, les résidences pour seniors valides, les résidences d’affaire ou de tourisme classées et les résidences médicalisées de type EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) par exemple.

Pour être qualifiée de résidence avec services, chacune d’entre elle doit obligatoirement proposer trois services para-hôteliers parmi quatre : accueil, petits déjeuners, fourniture du linge, entretien régulier des parties communes et privatives.

Les revenus qui découlent de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Comment se passe la mise en gestion d’un bien en LMNP ?

Le propriétaire d’un bien meublé intégré dans une résidence avec service signe avec l’exploitant un bail commercial pour une durée minimum de 9 ans.

L’exploitant garanti le versement continu des loyers au propriétaire y compris en cas de non occupation du logement.

C’est l’exploitant qui assume la gestion locative de la résidence, le paiement des loyers et des charges. Le bail fixe la répartition des charges d’entretien entre le propriétaire bailleur et l’exploitant.

Quels sont les avantages du LMNP ?

Fiscalement, investir en résidences gérées permet de disposer d’une fiscalité allégée.
Le LMNP permet notamment :

  • D’amortir jusqu’à 90 % du prix de revient de l’investissement (le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre 5 et 10 ans, l’immobilier est amorti linéairement pour la valeur hors terrain sur une durée comprise entre 12 et 60 ans (en fonction des éléments composant l’immeuble). Cet amortissement permet d’obtenir des revenus défiscalisés ou très faiblement fiscalisés sur le long terme (Impôt sur le revenu et contributions sociales).
  • De récupérer l’intégralité de la TVA sur le prix d’achat du bien (mobilier, immobilier, frais d’acquisition…), soit 20 % du prix d’acquisition HT.

Le LMNP exonère l’investisseur de frais de gestion locative et lui garantit une rentabilité fixée dans le bail pendant 9 ans minimum.

Sur option et sous certaines conditions, l’acquéreur peut opter pour le LMNP « Censi - Bouvard ».

Pour les contribuables français qui réalisent des investissements locatifs meublés l’option LMNP « CENSI BOUVARD » permet une réduction d’impôt égale à 11% du prix de revient de l’investissement HT, étalée linéairement sur 9 ans. La base de calcul de cet avantage fiscal est plafonnée à 300 000€ par an (hors mobilier qui s’amortit). Cette limitation est globale, et non par logement.

Le LMNP « Censi-Bouvard » est uniquement ouverts aux investissements dans les résidences d’étudiants et les résidences pour personnes âgées ou handicapées.

En contrepartie de la réduction d’impôt, l’investisseur perd la possibilité d’amortir le bien pour la fraction du prix donnant droit à la réduction d’impôt et s’engage à conserver son bien pour un minimum de 9 ans sous peine de reprise de l’avantage fiscal accordé au titre des années précédentes.

Le LMNP « Censi-Bouvard » entre dans le plafonnement global des niches fiscales.

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Quelles sont les conditions à respecter ?

L’investisseur doit être une personne physique ou morale.
Il est possible d’exploiter à travers une société (SNC, EURL, SARL de famille) facilitant ainsi la transmission du patrimoine.

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Quels sont les facteurs clés d’un bon investissement en LMNP ?

Un exploitant reconnu et financièrement solide, l’adéquation entre le type de résidence et sa zone de chalandise, une rentabilité cohérente et un bail équilibré dans la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire sont autant de facteurs clés pour un investissement réussi.

Est-il possible de revendre un bien en LMNP ?

Le statut de loueur en meublé s’appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d’être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages du statut. Pour conserver le bénéfice de l’exonération de TVA, l’investisseur devra s’assurer de la reprise par le nouvel acquéreur du bail dans les mêmes conditions.

Attention toutefois : si l’option retenue était l’option de réduction d’impôt régime « CENSI-BOUVARD », la revente serait impossible au cours de l’engagement de location minimum de 9 ans, sous peine de reprise de l’avantage fiscal (sauf exception, par exemple si la revente intervient à la suite d’une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie, de la rupture du contrat de travail par l’employeur ou du décès de l’un des époux soumis à imposition commune.

Quelle option est la plus avantageuse ? Option Censi-Bouvard ou option de l’amortissement ?

Une analyse personnalisée permettra de déterminer l’option la plus avantageuse au regard de la situation fiscale de chaque investisseur et de ses attentes. Alors que l’option CENSI-Bouvard permet un taux de réduction d’impôt de 11% du prix de revient du bien réparti sur 9 ans (ce montant de réduction d’impôt est à prendre en compte dans le plafonnement global des niches fiscales), le principe de l’amortissement comptable permettra de neutraliser les résultats d’exploitation positifs avec des gains importants en terme d’impôt sur le revenu et sur la CSG.

Quel est le régime des plus-values applicable ?

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnel relèvent des plus-values privées.

Que se passe-t-il si le logement est inoccupé ?

Dans le cadre d’un investissement en LMNP, vous êtes propriétaire de votre logement et signez un bail commercial avec un exploitant, qui devient votre locataire.

Cette particularité vous permet de percevoir des loyers de manière automatique (même en cas de vacance locative), et d’être assuré de l’entretien de votre bien et des espaces collectifs de la résidence ainsi que sa gestion

Est-il possible de cumuler la même année un investissement LMNP Censi-Bouvard et un investissement PINEL ?

Oui, dans la limite de 300 000 € par type de fiscalité et dans le respect du plafonnement global des niches fiscales. Bien entendu, un même bien ne peut pas ouvrir droit à la fois à une réduction d’impôt Pinel et à une réduction d’impôt Censi-Bouvard

Quel est le sort de la TVA en cas de cession du logement ?

La TVA est définitivement acquise après 20 ans de bail commercial.

En cas de dénonciation du bail, de vente ou de donation, avant l’expiration de ce délai des 20 ans, la TVA devra être restituée prorata temporis

Sauf si le nouvel acquéreur poursuit l’activité dans les mêmes conditions que le vendeur c’est-à-dire si le repreneur amortit également son bien, que l’activité de location reste soumise à la TVA (maintien de la location avec services), que le bail en cours est repris ou renégocié.