Le principe du LMNP

Qu’est-ce que la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) au sein d’une résidence gérée?

Investir en LMNP au sein d’une résidence gérée (également appelée résidence avec services) consiste pour l’investisseur à acquérir puis à louer via un exploitant professionnel des locaux (chambres ou appartements) meublés.

La particularité de la résidence gérée est son exploitation par un gestionnaire (également appelé exploitant) qui prend en charge le bon fonctionnement des services proposés aux locataires, qu’ils soient de courte ou longue durée.

Les résidences avec services peuvent être classées en fonction du public auquel elles s’adressent : les résidences pour étudiants, les résidences pour seniors valides, les résidences d’affaire ou de tourisme classées et les résidences médicalisées de type EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) par exemple.

Pour être qualifiée de résidence avec services, chacune d’entre elle doit obligatoirement proposer trois services para-hôteliers parmi quatre : accueil, petits déjeuners, fourniture du linge, entretien régulier des parties communes et privatives.

Les revenus qui découlent de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Comment se passe la mise en gestion d’un bien en LMNP ?

Le propriétaire d’un bien meublé intégré dans une résidence avec service signe avec l’exploitant un bail commercial pour une durée minimum de 9 ans.

L’exploitant garanti le versement continu des loyers au propriétaire y compris en cas de non occupation du logement.

C’est l’exploitant qui assume la gestion locative de la résidence, le paiement des loyers et des charges. Le bail fixe la répartition des charges d’entretien entre le propriétaire bailleur et l’exploitant.

Quels sont les avantages du LMNP ?

• Fiscalement, investir en résidences gérées permet de disposer d’une fiscalité allégée.
  Le LMNP permet notamment :
• D’amortir jusqu’à 90 % du prix de revient de l’investissement (le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre 5 et 10 ans, l’immobilier est amorti linéairement pour la valeur hors terrain sur une durée comprise entre 12 et 60 ans (en fonction des éléments composant l’immeuble). Cet amortissement permet d’obtenir des revenus défiscalisés ou très faiblement fiscalisés sur le long terme (Impôt sur le revenu et contributions sociales).
• Pour un bien acquis dans une résidence services neuve, de récupérer l’intégralité de la TVA sur le prix d’achat du bien (mobilier, immobilier, frais d’acquisition…), soit 20 % du prix d’acquisition HT.
• Le LMNP exonère l’investisseur de frais de gestion locative et lui garantit une rentabilité fixée dans le bail pendant 9 ans minimum.
• Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Quelles sont les conditions à respecter ?

• L’investisseur doit être une personne physique ou morale.
  Il est possible d’exploiter à travers une société (SNC, EURL, SARL de famille) facilitant ainsi la transmission du patrimoine.

L’investisseur doit remplir au moins l’une des deux conditions suivantes pour être éligible au statut de Loueur en Meublé non professionnel :

• Les recettes locatives tirées de l’investissement sont inférieures à 23 000 € /an
• Les recettes locatives annuelles tirées de l’investissement doivent être inférieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC ...).

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Quels sont les facteurs clés d’un bon investissement en LMNP ?

Un exploitant reconnu et financièrement solide, l’adéquation entre le type de résidence et sa zone de chalandise, une rentabilité cohérente et un bail équilibré dans la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire sont autant de facteurs clés pour un investissement réussi.

Est-il possible de revendre un bien en LMNP ?

• Le statut de loueur en meublé s’appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d’être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages du statut. Pour conserver le bénéfice de l’exonération de TVA, l’investisseur devra s’assurer de la reprise par le nouvel acquéreur du bail dans les mêmes conditions.

Quel est le régime des plus-values applicable ?

• Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnel relèvent des plus-values privées.
• Les Résidences Services pour étudiants ou seniors, ainsi que les EHPAD, ne sont pas concernés par la réintégration de l’amortissement comptable déductible des recettes locatives imposables, dans le calcul de la plus-value de cession (Loi de Finance 2025).

Que se passe-t-il si le logement est inoccupé ?

Dans le cadre d’un investissement en LMNP, vous êtes propriétaire de votre logement et signez un bail commercial avec un exploitant, qui devient votre locataire.

Cette particularité vous permet de percevoir des loyers de manière automatique (même en cas de vacance locative), et d’être assuré de l’entretien de votre bien et des espaces collectifs de la résidence ainsi que sa gestion

Quel est le sort de la TVA en cas de cession du logement ?

La TVA est définitivement acquise après 20 ans de bail commercial.

En cas de dénonciation du bail, de vente ou de donation, avant l’expiration de ce délai des 20 ans, la TVA devra être restituée prorata temporis

Sauf si le nouvel acquéreur poursuit l’activité dans les mêmes conditions que le vendeur c’est-à-dire si le repreneur amortit également son bien, que l’activité de location reste soumise à la TVA (maintien de la location avec services), que le bail en cours est repris ou renégocié.

Quels sont les risques ?

• Obligations comptables et déclaratives du LMNP il est recommandé de confier la gestion comptable à un cabinet d’expertise comptable.
• Risques liés à l’exploitation de résidences services gérées : la signature d’un bail commercial ne protège pas des aléas financiers que pourrait connaître l’exploitant ou des risques liés à la défaillance du gestionnaire.
• Risque de non-renouvellement du bail ou de baisse des loyers au terme du bail en cas de renouvellement