Comment sécuriser son patrimoine en organisant sa transmission ?

C’est le déménagement en province de ce couple de clients parisiens de LCL Banque Privée qui a donné l’occasion à leur nouvelle conseillère de mener un entretien découverte. “Cette étape était importante, confirme Béatrice Pérot-Bouchet. Je savais qu’ils disposaient de beaucoup de liquidités mais il fallait voir quels étaient leurs besoins.” Écouter, comprendre, c’est manifestement la clé d’un accompagnement efficace, surtout lorsqu’il est question de patrimoine. Un exercice auquel la conseillère Banque Privée est rompue : “J’aime bien bien connaître mes clients. Découvrir leur histoire, leur vie, se soucier d’eux, demander des nouvelles des enfants, des petits-enfants. Cela permet de créer des liens, établir une relation de confiance et ainsi de proposer des solutions différentes et très adaptées.”

Sabine Petitgirard, juriste fiscaliste patrimonial LCL banque Privée et
Béatrice Pérot-Bouchet, conseillère LCL Banque Privée.

Des attentes multiples

Grâce à cette écoute, Béatrice Pérot-Bouchet identifie précisément les attentes du couple qui vient de vendre sa résidence principale à Paris. À la veille de la retraite, Monsieur n’a pas besoin de revenus complémentaires. Par contre, il parait judicieux de sécuriser la situation de son épouse qui n’a jamais exercé d’activité professionnelle. Le couple possède déjà des biens immobiliers, mais au fil de la discussion, il apparaît surtout que la transmission d’une partie de son patrimoine à ses trois enfants est un aspect important à terme. Très vite, la conseillère Banque Privée associe Sabine Petitgirard, juriste fiscaliste patrimonial, à sa réflexion. “Son expertise est rassurante, précise-t-elle. Je la mets généralement très vite dans la boucle, dès que le besoin est identifié. Elle apporte un regard différent : je suis plus dans l’empathie, elle est plus dans la technique. C’est très valorisant pour le client.”

Contrats luxembourgeois

Les sommes disponibles permettent en premier lieu d’envisager des contrats d’assurance-vie luxembourgeois. “Il s’agit de contrats de droit français souscrits auprès d’une compagnie dont le siège est au Luxembourg, précise Sabine Petitgirard. Cela ne joue pas sur la fiscalité, mais apporte une triple protection à l’investisseur. Il dispose d’un statut de créancier superprivilégié, les actifs sont déposés dans une banque indépendante agréée par le Commissariat aux assurances et les avoirs du client sont séparés de ceux de la compagnie.” La gamme d’actifs disponibles est également plus étendue. S'agissant d'actifs investis sur les marchés financiers, ils comportent un risque de perte en capital. L’idée est de souscrire un contrat de 500 000 euros pour chacun des époux. À cette occasion, les clauses bénéficiaires des contrats existants sont également revues. “Cela fait partie de notre devoir de conseil”, souligne Sabine Petitgirard.

Les plus de la nue-propriété

Pour le reste de la somme à investir, l’idée d’acquérir des biens immobiliers neufs en démembrement émerge rapidement.

Concrètement il s’agit d’acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier dont un tiers, bailleur social par exemple, conserve l’usufruit temporaire sur quinze à vingt ans. L’investissement est donc limité à une partie de la valeur totale du bien (entre 45 et 60 %) et n’entre pas dans l’actif taxable à l’IFI. Le bailleur perçoit les loyers et prend en charge toute la gestion locative – charges courantes, travaux, taxe foncière… – pendant la durée de l’usufruit. Certes, l’investisseur doit savoir que son achat est peu liquide et qu’il ne touchera aucun revenu sur cette période. Mais à son terme, il récupère la pleine propriété sans débourser un centime de plus. Il peut alors choisir de continuer à le louer, de l’occuper ou de le revendre. Il faut noter que, dans ce dernier cas, la valeur retenue par l’administration pour calculer la plus-value est celle du bien en pleine propriété, ce qui efface en pratique tout ou partie de cette plus-value.

Pour en savoir plus sur l’investissement en nue-propriété, regardez l’interview de Guillaume Levrel, directeur de l’offre immobilière et des partenariats d’Angle neuf.

Un don maîtrisé

Le démembrement présente également un intérêt dans une optique de transmission.

Dans le cas d’un usufruit à durée fixe, cette valeur est évaluée par le Code général des impôts à 23 % de la pleine propriété pour chaque période de dix ans. Et ce n’est pas tout. “Non seulement, les assiettes prises en compte pour l’achat puis la donation reposent sur des règles d’évaluation favorables mais on maîtrise aussi la temporalité du don”, souligne Sabine Petitgirard. En effet, les enfants encore jeunes n’ont pas besoin de complément de revenus dans l’immédiat. À terme, ils pourront agir à leur guise, pour vendre le bien ou en tirer des revenus, mais ne peuvent pas dilapider le don tout de suite.

Trois appartements

Afin de ne pas léser l’un des enfants, le couple tient toutefois à ce que les biens soient comparables, ce qui plaide pour l’achat de biens neufs. Là encore, l’accompagnement de LCL Banque Privée se révèle précieux. “Il fallait trouver trois biens correctement localisés. Nous avons fait appel à l’expertise d’Angle Neuf”, indique Béatrice Pérot-Bouchet. La filiale immobilière de LCL dispose en effet d’une offre large de biens très intéressants à des tarifs compétitifs. La préconisation d’un programme de qualité à Rennes avec trois appartements disponibles retient l’attention du couple. Les frais de notaire et de l’État réduits par rapport à l’ancien (de l’ordre de 2 % au lieu de 7 %) et la perspective de bénéficier des dernières normes en vigueur – cela constituera un atout à la revente – achèvent de les convaincre.

Accompagner dans la durée

D’autant que la donation de la nue-propriété des biens va aussi permettre d’optimiser la transmission. “Il fallait seulement étudier les donations déjà effectuées afin de ne pas transmettre trop vite”, précise Sabine Petitgirard. On sait en effet que les donations sont exonérées de droits à hauteur de 100 000 euros tous les quinze ans. La valeur prise en compte pour la donation de la nue-propriété des biens permet de rester sous ce seuil. Béatrice Pérot-Bouchet assure donc le suivi des dates afin de rappeler au couple le moment opportun. “Ils savent que je réponds à toutes leurs questions quotidiennes et que je peux faire appel à l’expertise de Sabine Petitgirard et d’autres spécialistes de LCL Banque Privée ou d’Angle Neuf si besoin. Je suis là dans la durée et cela les rassure.”