En effet, l'investissement dans l’immobilier est un placement financier qui présente à la fois un taux de rendement intéressant à long terme et permet d’obtenir des revenus complémentaires. Petit tour d’horizon des principaux dispositifs existants.

LES DISPOSITIFS

Il existe plusieurs lois qui permettent de défiscaliser, que ce soit dans le neuf :

  • avec la loi Pinel pour des logements là où les ressources locatives sont trop faibles ;
  • avec la loi Censi Bouvard pour augmenter le nombre de résidences étudiantes, seniors ou pour les personnes handicapées dont la demande dépasse l’offre ;
  • et le statut LMNP, plus généraliste.

Ou dans l’ancien, avec la loi Monuments Historiques et la loi Malraux qui incitent les particuliers à rénover le patrimoine français.

Investir dans le neuf

Investir dans le neuf avec le dispositif Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet d'obtenir une réduction de l'impôt sur le revenu lorsqu’on investit dans un logement locatif neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA).

Ce dispositif, qui devait prendre fin en 2017, a été prorogé pour une période de 4 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2021.
Le montant de l'avantage fiscal en loi Pinel dépend de la durée de location choisie : 12% du prix du bien pour une durée de location de 6 ans, 18% pour une durée de location de 9 ans et 21 % pour une durée de location de 12 ans.
Il est possible d’investir dans deux logements par an dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an et d’un plafond de 5 500 €/m²de surface habitable.

Bon à savoir : contrairement au dispositif Duflot, le dispositif Pinel autorise la location du bien à un membre de la famille.

Avantages et points d’attention du dispositif Pinel


Avantages :
- Réduction d’impôts ;
- Constitution d’un patrimoine immobilier ;
- Perception de revenus fonciers ;
- Déduction des intérêts d’emprunt ;
- Réduction d’impôt pouvant bénéficier aux associés d’une SCI.

Points d’attention :
- Réduction d’impôts uniquement pour les contribuables fiscalement domiciliés en France ;
- Période de vacance entre deux locataires, donc pas de revenus ;
- Plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros par an ;
- Plafonnement des revenus du locataire ainsi que du montant du loyer mensuel par m² hors charges selon un barème fixé par l’administration fiscale.

Bon à savoir : les plafonds de loyer sont définis en fonction de deux facteurs : la zone où se trouve le logement et la surface utile calculée du logement.

Investir dans des logements meublés dans une résidence avec services avec le dispositif Censi-Bouvard (ex EPHAD ou étudiants)

Le dispositif Censi-Bouvard s'inscrit dans le programme de développement des logements étudiants et des Ehpad, dont les besoins sont en hausse constante. Il concerne les résidences de services neuves, mais aussi celles achevées depuis 15 ans maximum et réhabilitées. Elles doivent être louées en meublé, sous le statut LMNP, c’est à dire en loueur de meublé non professionnel.

La durée de la location est de 9 ans minimum (reconductible) avec l'exploitant de la résidence, qui se chargera ensuite de louer le bien meublé à un tiers. Les loyers sont donc sécurisés pendant 9 ans, que le logement soit occupé ou non ! Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 euros. A noter qu’il existe 3 types de résidences qui peuvent entrer dans ce dispositif :

  1. La résidence d'accueil et de soins agréés
    Il s’agit de résidences proposant des logements et délivrant des soins de longue durée à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie et dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien.
  2. La résidence pour personnes âgées ou handicapées
    C'est une résidence ayant obtenu l'agrément "qualité", destinée à accueillir des personnes âgées ou des adultes handicapés et qui est habilité à leur apporter des prestations de soins relevant d'acte médicaux ou paramédicaux.
  3. La résidence pour étudiants
    Les résidences pour étudiants sont des résidences occupées par au moins 70 % d'étudiants et qui proposent au moins trois des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Bon à savoir : les résidences de tourisme classées ne font plus partie du dispositif depuis 2017.

Avantages et points d’attention du dispositif Censi-Bouvard


Avantages :
- Réduction d’impôts allant jusqu’à 33 000 euros sur 9 ans, soit 11% de l’achat;
- Loyers sécurisés pendant 9 ans, que le logement soit occupé ou non ;
- Constitution d’un patrimoine immobilier ;
- Aucun zonage ;
- Pas de plafonnement du loyer, ni des ressources de son occupant ;
- Report du solde possible sur les années suivantes lorsque la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû.

Points d’attention :
- Réduction d’impôts réservée uniquement aux personnes physiques domiciliées en France ;
- Solidité du gestionnaire à vérifier ;
- Plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros par an ;
- Plafonnement des recettes locatives à 23 000 € par an et ne devant pas représenter plus de 50% des revenus professionnels de l’investisseur (pour conserver le statut de loueur meublé non professionnel).

Statut LMNP

Le statut LMNP signifie Loueur Meublé Non Professionnel. Ce statut s’applique lorsque vous louez des biens meublés à des particuliers et que les recettes perçues (loyers moins les charges) n’excèdent pas 23 000 € par an.
Ces recettes ne doivent pas être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Ce statut permet d’avoir des revenus peu fiscalisés, notamment par le biais de la déduction des amortissements du bien. Il est également possible d’utiliser ce statut dans le cadre de la loi Censi-Bouvard (mais la fraction du prix d’acquisition qui ouvre droit à réduction d’impôt ne peut pas donner lieu à un amortissement fiscalement déductible).

Avantages et points d’attention du Statut LMNP


Avantages :
- Pas de contrainte de durée ;
- Déficit reportable hors amortissement sur des revenus de même nature ;
- Possibilité de déduire des charges supplémentaires par rapport à une location nue ;
- Lors de la cession, plus-value imposable selon le régime de plus-values des particuliers (abattement par rapport à la durée de détention) ;
- Le statut n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales (10 000€).

Points d’attention :
- Déficit non imputable sur le revenu global ;
- Tenue d’une comptabilité (pour le régime réel) ;
- Inscription et déclaration auprès du service des impôts des entreprises.

Investir dans l'ancien

Dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est une aide fiscale créée pour encourager les travaux de rénovation dans des zones comportant de nombreux logements vacants ou en mauvais état, dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt (dont le taux et les modalités sont identiques au dispositif Pinel), il convient d’effectuer des travaux à hauteur de 25% du coût du bien. Le plafond des dépenses pris en charge est de 300 000 euros. Cela inclut la totalité de l’opération (achat + travaux). Ainsi, si vous achetez un bien 250 000 euros et effectuez des travaux à hauteur de 25%, soit 62 500 euros, la déduction s’appliquera sur les 300 000 euros seulement.

Avantages et points d’attention du Dispositif Denormandie


Avantage :
- Bien réhabilité peut-être louable à un membre de la famille, à condition que ce dernier ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire.

Points d’attention :
- Bien à rénover devant se situer dans un des territoires éligibles au dispositif;
- Plafonnement du montant du loyer.

Loi Malraux

Le dispositif Malraux a été mis en place dans le but de protéger et de conserver le patrimoine historique français. Il concerne ainsi la rénovation de bâtiments anciens situés dans un Site patrimonial remarquable (SPR), un quartier ancien dégradé, ou un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé.   

Les frais engagés au titre des travaux de rénovation sont alors déductibles du revenu fiscal global, à hauteur de 30% pour les immeubles situés sur un Site Patrimonial Remarquable couvert par un PSVM* approuvé, un quartier ancien dégradé, ou un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et 22% dans les autres cas, et dans la limite de 400 000 € sur 4 ans. Attention, les travaux doivent porter sur l’intégralité des parties de l’immeuble qui nécessitent une restauration.

A noter que ce type d’investissement s’adresse aux investisseurs fortement imposés, le coût de l’investissement de départ étant assez élevé.
* Plan de sauvegarde et de mise en valeur

Avantages et points d’attention de la Loi Malraux


Avantages :
- Le dispositif Malraux n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales (10 000€).
- Réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 120.000 € et portant jusqu’à 30% du montant des travaux.

Points d’attention :
- Location du bien pendant au minimum pendant 9 ans.
- Suivi des travaux par un architecte des bâtiments de France.

Loi Monuments Historiques 2020

La loi Monuments Historiques 2020 vise à favoriser l’entretien et la restauration de biens immobiliers classés « Monuments Historiques » ou inscrits à « l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques » - (ISMH). A la différence de la loi Malraux, le bien doit être conservé pendant 15 ans.
Les charges de restauration et d’entretien du bien, ainsi que les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition ou à ses travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers. Le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement.
Comme le dispositif Malraux, ce type d’investissement s’adresse aux investisseurs fortement imposés, la déduction d’impôt s’imputant sur le revenu global.

Avantages et points d’attention de la Loi Monuments Historiques 2020


Avantages :
- Si l’immeuble est loué : imputation du déficit foncier sur le revenu global sans limitation de montant ;
- Si l’immeuble est occupé par son propriétaire : imputation des charges foncières sur le revenu global sans limitation de montant ;
- Pas de plafond de loyers ou de ressources des locataires ;
- Exonération des droits de succession lors de la donation ou transmission du bien.

Points d’attention :
- Conservation du bien pendant 15 ans ;
- Supervision d’un architecte des bâtiments de France ;
- Besoin de l’accord du ministère de la Culture et de la Communication pour vendre le bien ou le transformer ;
- Obligation dans certains cas d’ouvrir à la visite.

Récapitulatif

Quelques recommandations

Comme pour toute opération, il convient avant de se lancer de bien étudier le projet.
Quel que soit le dispositif choisi, une étude préalable du marché est indispensable : localisation du bien, taux de remplissage, d’occupation, demande forte ?...

N’hésitez pas aussi à diversifier vos investissements. Par exemple, au lieu d’investir 300 000 euros (plafond) dans un seul bien en Pinel, peut-être est-il préférable d’acheter deux biens pour une même valeur totale. Cela permettrait de limiter les risques en cas de non location d’un des biens.

Il est peut-être préférable aussi de mettre le logement en gestion pour plus de simplicité ; Par ailleurs, sachez que les honoraires sont déductibles des revenus fonciers. Pensez à souscrire une garantie loyers impayés. Il s’agit d’une assurance qui permet aux propriétaires de récupérer des loyers impayés en cas de défaillance des locataires. Pensez également à avoir une épargne de sécurité afin de palier à d’éventuels frais de réparation ou pour régler les taxes.

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