« Il n’y a pas qu’une façon de bâtir un patrimoine… Il y a d’abord et surtout la vôtre, celle qui correspond à votre situation, vos projets, vos attentes et vos besoins »
Pourquoi de l’immobilier dans un patrimoine ?
Cela reste une valeur importante. Dans un patrimoine, il faut une part d’actifs financiers et une part d’immobilier, c’est le principe de la diversification. En général le premier investissement immobilier est l’acquisition de la résidence principale. Ensuite, l’immobilier locatif permet de se procurer un complément de revenu. Le premier atout de l’immobilier est d’être décorrélé des marchés financiers. Cela n’en fait pas un placement sûr en tant que tel, mais c’est rassurant. Et, surtout, c’est quelque chose de beaucoup plus tangible qu’un portefeuille d’actions. Enfin, le rendement de l’immobilier reste attractif si on le compare au livret A, 0,75 % aujourd’hui, ou au support en euros d’une assurance-vie, autour de 1 % pour 2019.
Quel est le profil de l’investisseur en immobilier ?
C’est d’abord quelqu’un qui s’intéresse à la pierre et qui dispose d’une bonne capacité d’emprunt. Car on l’oublie souvent mais l’immobilier est le seul élément du patrimoine qui peut bénéficier de l’effet de levier du crédit. C’est un aspect particulièrement intéressant quand les taux sont très bas comme aujourd’hui.
Avec quel objectif investit-on dans l’immobilier ?
« Après l’achat de sa résidence principale, le principal objectif est bien sûr de se constituer un complément de revenu, notamment pour la retraite. Mais on peut aussi l’envisager dans une optique de transmission. »
Lorsque l’on arrive à la retraite et que l’on a fini de rembourser son crédit, on peut profiter des possibilités offertes par le démembrement. On transfère ainsi la nue-propriété en conservant l’usufruit des immeubles. On amorce ainsi la transmission à moindres frais en préservant son complément de revenus.
Comment investit-on en immobilier ?
Il y a deux grandes façons de procéder : en achetant un bien en direct ou via ce que l’on appelle la pierre-papier.
Commençons par l’acquisition en direct. On investit donc en achetant un bien que l’on a soit même trouvé ou en s’adressant à un spécialiste, comme notre filiale immobilière, Angle neuf. Celle-ci propose des programmes de logements pour l’acquisition de la résidence principale et pour l’investissement locatif qui s’inscrivent notamment dans les dispositifs fiscaux en vigueur.
Pourquoi est-il intéressant de faire appel à Angle neuf ?
Angle Neuf est la filiale de LCL dédiée aux investissements immobiliers patrimoniaux. Ce sont des experts de l’immobilier qui accompagnent leurs clients de bout en bout dans la réalisation de leurs projets de développement ou de diversification de leur patrimoine, avec des conseils et une approche personnalisés.
Ils sélectionnent et référencent des promoteurs ou opérateurs immobiliers et labellisent des programmes sur l’ensemble du territoire national, dans le respect rigoureux des fondamentaux immobiliers, à savoir l’emplacement, l’attractivité du marché local, le potentiel locatif et la cohérence du prix/m².
Angle Neuf propose également des solutions de gestion locative clés en main, qui permettent à ses clients de réaliser un investissement immobilier en toute sérénité.
De quels avantages ces biens peuvent-ils bénéficier ?
Comme je l’ai évoqué, ils permettent de bénéficier, selon l’objectif et le programme retenu, des différents dispositifs fiscaux existants, Pinel pour le neuf, Denormandie ou Malraux pour l’ancien, LMNP, Ehpad, résidences étudiantes… Cela dit, il faut préciser que l’aspect fiscal ne doit jamais être la priorité dans l’achat d’un bien immobilier. C’est juste la cerise sur le gâteau.
Nous avons parlé de l’investissement immobilier en direct. Il est aussi possible d’investir de façon indirecte, dans ce que vous appelez la pierre-papier…
Effectivement, c’est la seconde façon d’investir en immobilier. C’est une approche complémentaire qui présente plusieurs avantages.
« En achetant des parts de SCPI, on accède à l’immobilier avec des montants beaucoup plus faibles et surtout à des biens habituellement réservés aux opérateurs institutionnels comme l’immobilier de bureaux ou de commerces, ce qui constitue une sorte de diversification dans la diversification. »
Ces marchés ne réagissent en effet pas de la même façon que celui de l’immobilier d’habitation. Ils sont néanmoins soumis aux fluctuations du marché de l’immobilier d’entreprise. Par ailleurs, la pierre-papier présente également l’avantage d’une gestion locative déléguée moyennant une commission de gestion et surtout d’un risque locatif dilué du fait de la multiplicité des biens, de leur situation géographique et du nombre de locataires(1). C’est enfin le seul élément du portefeuille qui puisse être acheté à crédit(2) !
Faut-il impérativement disposer d’un compte titres pour investir en SCPI ?
Ce n’est plus forcément indispensable, certaines SCPI sont en effet aujourd’hui éligibles à l’assurance-vie. C’est notamment le cas pour la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine(3), orientée sur des immeubles ‘’primes’’ à Paris et en Île-de-France.
LCL Banque Privée propose aussi depuis quelques mois des SCPI en architecture ouverte, notamment LF Europimmo(4), orientée sur les marchés européens dont le marché immobilier allemand, ou Immorente(5) dont le patrimoine est principalement investi en murs de commerces de centre villes, ainsi qu’en Bureaux situés à Paris et dans les capitales régionales dynamiques françaises et européennes.
Ce sont des produits complémentaires à ce que nous proposions déjà tel que la SCPI de bureaux Edissimmo(3), qui se consacre au marché francilien tout en conservant une part significative dans de grandes métropoles régionales.
- SCPI : société civile de placement immobilier.
- LMNP : loueur en meublé non professionnel.
- Ehpad : établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes.
- Immeuble prime : actif situés au cœur des zones de bureaux les plus recherchées.
(1)Le capital, les revenus et le rendement ne sont pas garantis et peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne présument pas des performances futures.
(2) Dans le cas où le rendement des parts achetées à crédit serait insuffisant pour rembourser l’emprunt ou en cas de baisse du prix lors de la vente des parts, la différence sera à la charge de l’investisseur.
(3) SCPI RAP et SCPI Edissimmo gérées par Amundi Immobilier.
(4) SCPI LF Europimmo, gérée par La Française REM
(5) SCPI Immorente, gérée par Sofidy
Amundi Immobilier - Siège social : 91-93 boulevard Pasteur, 75 515 Paris. Société anonyme au capital de 16 684 660 euros RCS Paris. Société de Gestion de portefeuille agréée par l’AMF sous le n° GP 07 0000 33. La note d’information de Rivoli Avenir Patrimoine a reçu de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) le Visa SCPI n°18-26 en date du 28 septembre 2018. La note d’information de Edissimmo a reçu de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) le Visa SCPI n°17-11 en date du 5 mai 2017. Conformément à l’article 422-196 et les articles 422-189 et suivants du Règlement Général de l’Autorité des Marchés Financiers, les notices ont été publiées au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires du 25/03/2019 pour la SCPI RAP et du 24/04/2017 pour la SCPI Edissimmo.
SOFIDY SAS 303, square des Champs Élysées - Évry Courcouronnes - 91026 Évry Cedex. Agrément de l’AMF à SOFIDY Société de Gestion le 10 juillet 2007 sous le n° GP07000042. La note d’information de Immorente prévue par les articles L.411-1, L.411-2, L.412-1 et L.621-8 du Code Monétaire et Financier, a reçu le visa de l’Autorité des Marchés Financiers SCPI n° 15-24 en date du 28 août 2015.
LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS 399 922 699 RCS PARIS 128 boulevard Raspail 75006 Paris. La Française Real Estate Managers a reçu l’agrément AMF N° GP-07000038 du 26 juin 2007 et l’agrément AIFM du 24/06/2014 au titre de la directive 2011/61/UE (www.amf-france.org). La note d’information de LF Europimmo a reçu le visa AMF : SCPI N˚19-18 en date du 20/08/2019. Elle est disponible gratuitement auprès de la société de gestion ou sur le site www.la-francaise.com.
ANGLE NEUF, SAS au capital de 1 000 000 euros. Immatriculée sous le numéro 510539018 RCS PARIS Numéro individuel d'identification d'assujetti à la TVA : FR 64510539018. Siège social : 19 boulevard des Italiens 75002 PARIS. Carte professionnelle de transaction n° CPI 7501 2018 000 033 363 délivrée le 1er juillet 2018 par la Chambre de Commerce et d’Industrie de Paris et valable jusqu'au 30 juin 2021. Garantie financière de 110 000 € délivrée par CNA Insurance Company Limited. Activité soumise à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et au décret n°72-678 du 20 juillet 1972.