Le dispositif Denormandie

Qu’est-ce que le principe Denormandie ?

• Destiné à encourager la rénovation de logements anciens, le dispositif « Denormandie » prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu, accordée aux particuliers achetant un logement à rénover dans certaines zones, pour le mettre ensuite en location

Quels sont les avantages ?

• Le dispositif Denormandie autorise la location des logements aux ascendants ou descendants pour dès lors que ces derniers ne sont pas membres du foyer fiscal de l’investisseur et répondent aux conditions de ressources requises.

Quels sont les avantages fiscaux ?

• Une réduction d'impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21 % du prix de revient selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans) et répartie sur la durée d'engagement de location retenue.
• La réduction d’impôt est calculée en appliquant au prix net de revient du logement un pourcentage variant en fonction de la durée d’engagement de location du logement.
• Le plafond des dépenses pris en charge est de 300 000 €
• Le plafond du prix de revient par mètre carré de surface habitable est fixé à 5 500 €
• La réduction d’impôt est limitée à deux logements par foyer fiscal et par an.
• Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Quels sont les travaux éligibles au dispositif ?

Pour bénéficier du dispositif DENORMANDIE, le logement doit faire ou avoir fait l’objet de travaux d’amélioration ou de transformation (travaux réalisés par un professionnel certifié garant pour l’environnement « RGE »), et représentant au moins 25% du coût total de l’opération.

Ces travaux devront :

Soit améliorer la performance énergétique du bien :

o   d’au moins 20 pour un logement collectif,

o   d’au moins 30 pour un logement individuel

Soit correspondre à deux des cinq types de travaux suivants :

1. l’isolationdes murs extérieurs,
2. l’isolationdes toitures,
3. l’isolationdes fenêtres,
4. lechangement de chaudière,
5. lechangement de production d’eau chaude

Soit créer de la surface habitable nouvelle ou des surfaces annexes

Les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivante l'acquisition.

Quelles sont les conditions à respecter ?

La réduction d'impôt concerne les logements suivants :

• Logement ancien faisant l'objet de travaux d'amélioration,
• Local transformé en usage d'habitation.

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.

Le logement doit être situé, soit dans l'une des communes concernées par le dispositif Denormandie, soit dans une copropriété en grave difficulté

Le logement peut bénéficier de la réduction d'impôt s'il est situé dans l'une des communes suivantes :

1. Communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important
2. Communes en zone labellisée Coeur de ville
3. Communes ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire

La réduction d'impôt s'applique aussi aux logements situés dans une copropriété en grave difficulté qui doit être dans l'une situations suivantes :

1. Placée sous administration provisoire
2. Incluse dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées (que cette opération soit locale ou déclarée d'intérêt national (ORCOD IN).

Le logement devra être loué nu (non meublé) comme habitation principale pendant 6 9 ou 12 ans.

Il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition.

Le loyer mensuel hors charges ne devra pas dépasser des plafonds fixés par décret.

Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l’Investisseur et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires de ressources annuelles.

Le dispositif Denormandie rentre-t-il dans le plafonnement des niches fiscales ?

• Oui, le dispositif Denormandie rentre dans le plafonnement global des niches fiscales.

L’impact fiscal est-il immédiat ?

• L’impact fiscal commence à intervenir sur les revenus de l’année d’achèvement du bien. Il peut donc être différé par rapport à la date d’acquisition si celle-ci est antérieure.

Quels sont les risques ?

Le non-respect des engagements de location et conditions entraine la perte des incitations fiscales liées au dispositif Denormandie.

Tout investissement locatif peut présenter des risques dont :

• Retard dans la réalisation des travaux pouvant compromettre l’éligibilité du dispositif
• Dépassement du budget travaux impactant la rentabilité de l’investissement
• Perte de valeur en cas de baisse du marché
• Risques locatifs (loyers surévalués, vacances locatives, impayés)

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