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Le principe du démembrement

Acquérir un bien immobilier en démembrement de propriété

Le principe utilisé est celui du démembrement de la pleine propriété d’un bien entre la nue-propriété et l’usufruit, tel qu’inscrit dans le Code civil de 1804, mis au service d’un partenariat public-privé.

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Caractéristiques

Quel est le principe d’une acquisition en démembrement ?

Le principe utilisé est celui du démembrement de la pleine propriété d’un bien entre la nue-propriété et l’usufruit, tel qu’inscrit dans le Code civil de 1804, mis au service d’un partenariat public-privé. Des épargnants et des bailleurs institutionnels sont réunis selon la répartition suivante :

  • L’épargnant achète la nue -propriété des murs sur la base de 56 à 65% de la valeur de la pleine propriété
  • Le bailleur achète l’usage temporaire (usufruit) de l’appartement qu’il loue à des ménages sous conditions de ressources pour une durée conventionnelle de quinze à 20 ans.

Au terme de la période de démembrement, l’usufruit s’éteint automatiquement et l’épargnant nu-propriétaire devient plein propriétaire de fait. Cette dissociation du patrimoine et de l’usage permet de partager les coûts en permettant à chacun de poursuivre son objectif.

L’ensemble des dispositions, obligations des parties et en particulier du bailleur, le dénouement de l’opération sont juridiquement cadrés dans la convention d’usufruit, partie intégrante de l’acte notarié.

Quels sont les avantages d’une acquisition en nue-propriété ?

Une acquisition en nue-propriété permet à l’investisseur de faire l’acquisition d’un bien immobilier de qualité, dans un secteur prisé et des villes en pression foncière où l’offre locative est inférieure à la demande, avec un prix réduit par rapport à sa valeur en pleine propriété tout en étant totalement déchargé des aléas locatifs pendant la période d’usufruit.

Le bailleur institutionnel, propriétaire de l’usufruit temporaire du bien, en assure la gestion locative (parties privatives et la plupart du temps parties communes, petits et gros travaux) et en perçoit les revenus évitant ainsi à l’épargnant d’alourdir ses revenus fonciers existants.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Neutralité fiscale : La nue-propriété n’est pas un actif taxable à l’IFI et la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier

IFI : La nue-propriété n’étant pas un actif taxable à l’IFI, l’investisseur voit son patrimoine taxable à l’IFI allégé du montant d’acquisition du bien pour sa valeur en nue-propriété.

IR/ Revenus fonciers : En cas d’investissement réalisé à crédit, les intérêts d’emprunt contracté pour l’acquisition du bien en nue-propriété sont déductibles des revenus fonciers existants par ailleurs (ou des 10 ans à venir).

Quelles sont les conditions à respecter ?

Le démembrement n’est soumis à aucune condition spécifique.

Il n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales (application de la fiscalité de droit commun sur les revenus fonciers).

Les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être déduits du revenu global mais uniquement des revenus de même fonciers. Le déficit global est imputable sur les revenus globaux sur les 6 années suivantes. La fraction du déficit supérieur à 10 700 € est imputable sur des revenus fonciers des 10 années suivantes. Le déficit foncier (hors intérêt d’emprunt) s’impute sur le revenu global à la condition que l’immeuble reste loué jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imposition.

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Une acquisition en nue-propriété entre-t-elle dans le plafonnement des niches fiscales ?

Une acquisition en nue-propriété n’est pas concernée par le plafonnement des niches fiscales (application de la fiscalité de droit commun sur les revenus fonciers).

Comment s’assurer que le bailleur institutionnel à vocation sociale est fiable ? Qui sont-ils ?

L’antériorité du bailleur sur son marché, sa solidité financière, l’importance de son parc locatif sont autant d’indicateurs à étudier soigneusement pour s’assurer que toutes les garanties nécessaires au bon fonctionnement de la période de démembrement temporaires sont réunies.

Les bailleurs peuvent être des spécialistes de la gestion locative, des Entreprises Sociales pour l’Habitat (ESH) et Offices Publics de l’Habitat (OPH), des collecteurs du 1% logement, des missions de Service Public ayant pour objectif de faciliter le parcours résidentiel des personnes.

Quel est le profil des locataires durant la période d’usufruit temporaire ?

Les locataires ont souvent recours à ces logements au début de leur parcours résidentiel. Il peut s’agir de fonctionnaires, salariés des entreprises cotisant au 1% logement, de jeunes actifs répondant tous à des critères de ressources.

Que se passe-t-il à la fin de la période de démembrement temporaire ?

A l’extinction de la période d’usufruit, le nu-propriétaire, devenu plein propriétaire automatiquement et gratuitement, a le choix entre :

  • Louer l’appartement pour percevoir des loyers et se constituer un revenu complémentaire,
  • Vendre l’appartement pour percevoir un capital,
  • Récupérer l’appartement pour lui-même dans le but de l’occuper.

Le bail consenti par l’usufruitier aux locataires est automatiquement échu au jour de l’extinction de l’usufruit.

Si de par le choix du nu-propriétaire, le locataire relevant toujours des plafonds de ressources sociaux était contraint de quitter l’appartement, l’usufruitier aurait alors l’obligation de lui proposer une solution de relogement comparable au sein de son parc locatif.

Puis-je revendre mon appartement pendant la période de démembrement temporaire ?

Il est tout à fait possible de vendre son bien, sans durée minimum de détention, pendant la durée d’usufruit temporaire.

La valeur de revente sera alors évaluée en fonction de la durée d’usufruit restant à courir et de la dynamique du marché immobilier au moment de la revente.

Comment est calculée la plus-value si le bien est revendu après la période de démembrement ?

L’assiette de calcul de la plus-value est le résultat de : Prix de vente de la pleine propriété moins (valeur de la nue-propriété + usufruit au moment de l’achat du bien).

Pour le calcul de la plus-value, ce n’est donc pas la valeur investie par le client au moment de l’achat qui est retenue (c’est-à-dire la nue-propriété) mais bien la valeur de la nue-propriété + usufruit. Cette situation minore donc l’assiette imposable au titre de la plus-value (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912)

Qu’est-ce qui m’assure que je récupérerai mon bien dans un bon état ?

L’usufruitier à l’obligation légale, pendant toute la durée de l’usufruit, de conserver en bon état d’entretien et d’habitabilité les constructions édifiées, parties communes et privatives.

Le détail est exposé dans les annexes de la convention d’usufruit, signées par le nu-propriétaire au moment de son acquisition.