La société civile immobilière et les aides à l'amélioration de la performance énergetique

L’amélioration de la performance énergétique des logements est un élément majeur de la transition écologique permettant de faire face aux défis climatiques à venir. Ainsi, plusieurs dispositifs ont été mis en place afin d’accompagner cet objectif.  Pour autant, selon les modalités de détention du patrimoine immobilier, en direct ou  via des structures sociétaires telles que les SCI, les différentes aides peuvent être accessibles ou non. Ainsi, le 21 février 2023, le député du Morbihan M. Jean-Michel Jacques, avait interrogé le ministère de la Transition Ecologique sur les conditions d'accès à la prime de transition énergétique « MaPrimeRénov' ».

Pour rappel, ce dispositif accompagne les propriétaires qui souhaitent réaliser des travaux visant à améliorer la performance énergétique des logements qu'ils habitent ou qu’ils donnent en location sous la forme d’une aide financière de l’Etat. Il a définitivement remplacé le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et permet de financer notamment des travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation ou d’audit énergétique.

Toutefois, « MaPrimeRénov' » n’est pas accessible aux associés des sociétés civiles immobilières (SCI). Selon Jean-Michel Jacques, si cette exclusion s'explique pour les SCI exerçant une activité commerciale⁽¹⁾, elle est moins compréhensible pour les SCI soumises à l'impôt sur le revenu (IR). Dans ce second cas de figure, les charges de travaux de rénovation énergétique sont supportées par les associés  personnes physiques  sur leurs fonds privés. En réponse à cette question, le ministère de la Transition Ecologique a rappelé le 01/08/2023 que les SCI ne peuvent pas bénéficier de « MaPrimeRénov » et ce quelles que soit leurs modalités d’imposition.

En effet, l’aide cible en priorité les résidences principales, détenues par des propriétaires aux revenus modestes. Elle est également conditionnée à un plafond de ressources qui s’évalue au niveau des ménages or les associés d'une SCI ne correspondent pas par définition à un ménage.

Les certificats d’économie d’énergie (CEE)

L’État a mis en place depuis 2005 un dispositif qui oblige les fournisseurs d’énergie (gaz, électricité, fioul …) à accompagner les consommateurs dans la réalisation d’économies d’énergie. Cette obligation se traduit notamment par une aide versée lors de la mise en œuvre de travaux améliorant la performance énergétique des logements détenus par des personnes physiques ou des SCI⁽²⁾. Les CEE s’adressent ainsi aux propriétaires occupants, bailleurs et aux locataires pour les logements construits depuis plus de 2 ans à usage de résidence principale ou secondaire situés en France métropolitaine. Les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié reconnu garant de l’environnement « RGE ». Cette contribution peut être accordée sous différentes formes, selon le fournisseur d’énergie retenu par le contribuable, c’est à dire une prime en chèque, bons d’achat, réductions ou services gratuits. Enfin, une aide supplémentaire peut être accordée lorsque les travaux envisagés concernent des ménages occupants modestes ou en situation de précarité énergétique.

Loc’ avantages

Les personnes physiques et les associés d’une SCI soumise à l’IR peuvent bénéficier du dispositif « Loc’ avantages » qui remplace « Louer abordable » dit Cosse. « Loc’avantages » permet désormais aux contribuables qui donnent en location nue un logement neuf ou ancien à usage d'habitation principale du locataire, de bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à un pourcentage compris entre 15 et 35 % du montant des loyers. En effet, la réduction d’impôt  est calculée sur le montant brut des revenus avec un taux déterminé selon que le bien est affecté à la location intermédiaire, sociale ou très sociale. Lorsque le contribuable fait appel à un tiers social pour la gestion du bien immobilier (l’intermédiation locative), il peut alors bénéficier d’une réduction d’impôt majorée (65% maximum).

A noter que le montant de la réduction d’impôt est à prendre en compte pour le calcul du plafonnement des niches fiscales.⁽³⁾

Afin de bénéficier de cet avantage fiscal, le bailleur doit signer une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) au sein de laquelle il s’engage notamment à :

• louer un bien non meublé en tant que résidence principale pour une durée de 6 ans,
• respecter un niveau de performance énergétique minimale correspondant en métropole à la classe E du DPE
• respecter un montant de loyer par mètre carré décoté par rapport au marché⁽⁴⁾
• louer à une personne⁽⁵⁾ ayant des revenus inférieurs à des plafonds de ressources fixés annuellement par l’État.

« Loc’avantages » ouvre droit également, sous conditions, à des subventions de l’ANAH en cas de réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Le doublement du plafond de déficit foncier

Dans le cadre de la location nue c’est-à-dire des revenus fonciers⁽⁶⁾, les propriétaires bailleurs réalisant certaines dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration peuvent imputer les déficits occasionnés sur leurs revenus globaux dans la limite de 10.700 € par an hors intérêts d’emprunts. Au-delà, les déficits non utilisés (y compris les intérêts d’emprunts) peuvent être imputés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Cette règle fiscale s’applique à la location de biens détenus en direct ou via une SCI soumise à l’IR. Depuis la loi de finances pour 2023, le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global est doublé à 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2025 lorsque le contribuable effectue, sous conditions, des travaux de rénovation énergétique déductibles. Ce rehaussement concerne les seuls travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Il est à noter que cette majoration de la fraction du déficit imputable sur le revenu global a pour effet de diminuer seulement le montant de l’IR alors que le report des déficits non utilisés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes impacte l’IR et les prélèvements sociaux.

L’Eco prêt à taux zéro

Les personnes physiques, propriétaires occupants ou bailleurs et les SCI soumises à l’IR⁽⁷⁾, peuvent également bénéficier d’un accompagnement en termes de financement avec l’éco prêt à taux zéro.

Il s’agit d’un prêt à taux d’intérêt nul permettant de financer des travaux améliorant la performance énergétique de biens destinés à être occupé en tant que résidence principale. L’Eco prêt à taux zéro est accessible sans conditions de ressources. Le montant de financement maximum est de 50.000 € en cas de rénovation globale du logement à condition d’atteindre un certain niveau de performance énergétique. Les travaux financés peuvent être à titre d’exemple un changement de fenêtres ou du système de chauffage, l’isolation d’une toiture etc.

Le taux de TVA réduit à 5, 5%

Les personnes physiques comme les personnes morales dont les SCI peuvent bénéficier de l’application d’une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au taux réduit de 5,5 %⁽⁸⁾ sur les travaux d'amélioration de la qualité énergétique portant sur des biens achevés depuis plus de deux ans⁽⁹⁾. Les locaux doivent être affectés ou destinés à être affectés, à l'issue des travaux, au seul usage d'habitation⁽¹⁰⁾.

Cette TVA à taux réduit concerne notamment les dépenses d'économie d'énergie telles que l'isolation thermique ou la mise en place d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable. Les démarches sont simples puisque l’entreprise applique directement le taux de TVA sur la facture contre la remise d’une attestation à remplir par le bénéficiaire des travaux⁽¹¹⁾.

Achevé de rédiger le 22 septembre 2023 par Grégory Bonneton, analyste patrimonial LCL Banque Privée Rhône Alpes Auvergne.