Quelle évaluation retenir ?
Voici la principale difficulté de la déclaration d’IFI: c’est aux contribuables de déterminer par eux-mêmes la valeur de leur patrimoine immobilier.
Le chiffre à retenir est la valeur vénale au 1er janvier 2021. « Il s’agit de répondre à la question suivante: à quel prix aurais-je pu vendre mes biens si je les avais vendus au 1er janvier? Cette évaluation doit être faite dans les règles de l’art, selon les méthodes d’évaluation préconisées par l’administration fiscale », explique Sophie Borenstein, avocate associée au sein du cabinet Klein Wenner.
Pour les immeubles, bâtis ou non, la méthode par comparaison est pratiquement la seule qui trouve grâce aux yeux de l’administration fiscale. Elle consiste à déterminer le prix d’un bien par référence à des transactions récentes portant sur des biens similaires situés dans le même secteur géographique.
Des outils pour vous aider
Pour trouver des termes de comparaison, les contribuables ont accès à de nombreux outils, les mêmes que ceux dont dispose l’administration fiscale. Outre Patrim, accessible depuis leur espace personnel sur Impots.gouv.fr, ils peuvent désormais consulter de manière anonyme le service de Demandes de valeurs foncières (DVF) - Cadastre.data.gouv.fr/dvf.
En cliquant sur « Explorer les données » en bas de page, vous accédez à une carte de France, sur laquelle vous pouvez naviguer en entrant le nom du département et de la commune. Les parcelles sur lesquelles au moins une mutation est intervenue au cours des cinq dernières années s’affichent en bleu. D’un simple clic sur la parcelle, vous obtenez ensuite la liste des ventes avec l’indication de la date de la transaction, du prix de vente, de la superficie. Il faut ensuite retraiter les informations obtenues pour tenir compte des caractéristiques de ses biens: emplacement, vue, étage, jardin, piscine…
L’impact de la crise
De nombreux contribuables s’interrogent sur l’impact que la crise sanitaire pourrait avoir sur la valeur de leurs biens, notamment avec la généralisation du télétravail et un hypothétique « exode urbain ». « Après cinq années de hausse continue de 2015 à 2020, il est vrai que la crise a marqué un changement de dynamique, avec une légère inflexion de la courbe des prix, analyse Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents. Pour autant, le marché a plutôt bien résisté tant en termes de volume de transactions que de prix. Sur l’ensemble de l’Hexagone, les prix ont augmenté de 2,1 % en 2020. À Paris, ils n’ont grimpé que de 1,8 %. Mais il est encore trop tôt pour se prononcer sur l’évolution du marché. » « Quoi qu’il en soit, c’est la valeur au 1er janvier 2021 qui doit être retenue. Il n’est pas possible d’intégrer par anticipation les répercussions que la crise pourrait avoir à terme sur les prix de l’immobilier », ajoute l’avocate Sophie Borenstein.
Réévaluer un bien à la baisse suppose d’être en mesure de justifier son geste auprès de l’administration fiscale en cas de contrôle. « S’il s’agit de baisser la valeur d’un bien de 1 ou de 2 %, il est judicieux de faire un travail d’analyse de l’ensemble des déclarations passées afin de s’assurer de la correcte valeur de marché utilisée et être certain que le jeu en vaut la chandelle ; toute baisse pouvant entraîner un contrôle a posteriori de l’administration fiscale. Si la baisse est plus importante, de l’ordre de 5 à 10 %, cela peut avoir un intérêt. Mais alors, pour montrer sa bonne foi, il peut être judicieux de faire appel à un expert immobilier, en plus du recours aux méthodes par comparaison. Il est très important de pouvoir démontrer à l’administration fiscale, en cas de contrôle, qu’un véritable travail de réévaluation du bien a été fait en amont », conseille Sophie Borenstein.
