Vous gérez deux des plus grosses capitalisations en matière de SCPI(1). Pouvez-vous nous les présenter ?
Ce sont deux SCPI en immobilier tertiaire. Rivoli Avenir Patrimoine est très majoritairement (près de 89 %) orientée sur les bureaux, le solde sur des commerces. Géographiquement, ce sont surtout des biens parisiens(2). Il s’agit de Paris, au sens strict, intra-muros. Nous commençons également à nous ouvrir à l’international, Allemagne et Pays-Bas pour l’instant, en recherchant le même profil de biens qu’à Paris.
La deuxième SCPI, Edissimmo, est constituée de bureaux à 82 %, mais la diversification est légèrement plus marquée. Nous avons 7,6 % de commerces, mais aussi des entrepôts, de l’hôtellerie de loisirs, une clinique… Les implantations sont également plus variées : Paris pour 28,6 %, mais aussi Île-de-France, en première couronne essentiellement, pour 40 %.
Chaque SCPI regroupe une centaine d’actifs, ce qui mutualise et diversifie le risque. La capitalisation est de 2,4 milliards d’euros pour Rivoli Avenir Patrimoine et de 2,7 milliards d’euros pour Edissimmo. Et les taux d’occupation, respectivement de 88,8 % et 86,5 %(3).
Quels sont leurs points forts respectifs ?
Le caractère parisien de Rivoli Avenir Patrimoine implique que les biens sont achetés à des prix au mètre carré plus élevés. Le rendement est donc inférieur mais la perspective de valorisation plus favorable. D’ailleurs, le prix des parts a augmenté régulièrement au cours des dernières années(4). En 2017, les DVM, distributions sur valeur de marché, respectives ont été de 3,98 % pour Rivoli Avenir Patrimoine et de 4,23 % pour Edissimmo4. Ce sont donc deux produits complémentaires.
Comment se comporte le marché de l’immobilier de bureaux aujourd’hui ?
Il est actif ! En France, on observe depuis le début de l’année une bonne dynamique des commercialisations de bureaux et des investissements. Et 2017 a été une année record ! Pour l’instant les taux primes à Paris intra-muros sont globalement stables pour les actifs les plus liquides. Nous sommes donc toujours dans une situation de compétition forte sur les actifs bien localisés. Comme pour d’autres classes d’actifs, il faut se préparer à traverser une période plus difficile ces prochaines années. L’OAT à dix ans commence à remonter. Les taux immobiliers vont suivre, mais on ne sait pas encore précisément quand ou comment. De toute façon, il y a une prime de risque sur l’immobilier qui attire encore. La reprise économique est aussi une composante du marché, avec une hausse localisée des loyers, même s’il y a de fortes différences selon les endroits.
“En France, on observe depuis le début de l’année une bonne dynamique des commercialisations de bureaux et des investissements. Et 2017 a été une année record !”
Et en Europe ?
La tendance est la même. On s’attend à ce que la croissance économique se tasse légèrement tout en restant favorable. Chaque marché a ses spécificités. En Allemagne par exemple, les baux sont généralement plus longs, on a donc plus de visibilité sur les revenus locatifs. Et les mesures d’accompagnement, les remises accordées aux nouveaux locataires, sont plus faibles qu’en France. Cela donne à la fois plus de sécurité et moins d’à-coups entre deux baux.
Il n’y a pas d’effet lié au Brexit ?
Nous n’avons aucun immeuble au Royaume-Uni dans nos SCPI, donc aucun risque en ce qui concerne Rivoli Avenir Patrimoine et Edissimmo, même si pour l’instant le marché londonien a mieux résisté qu’attendu. Ensuite, concernant les retombées sur les autres villes du fait de transferts de sièges ou d’activités, il est encore tôt pour savoir qui sera le grand vainqueur.
Comment sélectionnez-vous vos biens ?
Nous définissons d’abord une allocation d’investissement en fonction des caractéristiques de nos SCPI en l’adaptant aux montants collectés et aux financements prévus. Sur les biens eux-mêmes, en tant qu’acteur incontournable, nous recevons régulièrement des propositions, y compris en Europe.
Ensuite, nous sommes particulièrement exigeants sur l’emplacement. Nous nous plaçons à long terme : nous n’achetons pas un rendement mais un immeuble ! La taille de nos SCPI et leur collecte nous permettent de nous positionner sur des immeubles d’envergure. Avec des investissements primes à Paris, une diversification de qualité accompagnée d’un rendement supérieur en région, on crée le mix qui nous donne le rendement cible.
L’IFI a-t-il un impact sur les investissements en SCPI ?
Il n’y a pas de changement par rapport à l’ISF : les parts de SCPI sont soumises à déclaration dans le cadre de l’IFI à hauteur de la quote-part de leur valeur représentative d’immobilier. Certains investisseurs pourraient chercher à se diversifier sur des valeurs exonérées d’IFI. C’est sans doute marginal, en tout cas difficile à quantifier.
Est-il toujours intéressant d’investir dans une SCPI en 2018 ?
On peut considérer que c’est un choix de gestion : dans un investissement immobilier en direct, il faut payer les charges, gérer les travaux, il n’y a pas de mutualisation en cas de départ d’un locataire. Dans une SCPI, tout est clé en main, en contrepartie du paiement d’une commission de gestion annuelle. Le rendement est peut-être inférieur à certains moments, mais il faut raisonner à long terme et considérer aussi que l’on a accès à l’immobilier d’entreprise. C’est un investissement qui n’est pas garanti… Ni en termes de rendement, ni en capital. En outre, les SCPI présentent les avantages d’avoir un ticket d’entrée bien plus faible, de pouvoir être souscrites dans le cadre de l’assurance-vie et même financées à crédit. C’est une poche immobilière qu’il est intéressant d’avoir dans son patrimoine.
“Même si la SCPI n’est pas un placement garanti, elle reste un investissement de père de famille avec des revenus sans trop d’à-coups. On suit les fluctuations du marché, mais les réserves amortissent les baisses.”
À quel profil d’investisseur vous adressez-vous ?
Il y a tous les types de profils. La vraie contrainte, c’est que cela reste un investissement immobilier. C’est du long terme, on ne fait pas des allers et retours tous les six mois, en particulier au regard des frais de souscription. Nous recommandons d’investir pour un minimum de huit ans. Cela dit, même si la SCPI n’est pas un placement garanti, elle reste un investissement de père de famille avec des revenus sans trop d’à-coups5. On suit les fluctuations du marché, mais les réserves amortissent les baisses. C’est par exemple un investissement adapté à des acheteurs qui souhaitent un revenu régulier pour leur retraite. Ou à des quadragénaires qui souhaitent se constituer un patrimoine à crédit tout en étant prêts à assumer le risque de liquidité de ce type de produit. Car pour rappel, les SCPI peuvent être financées à crédit. On bénéficie ainsi de l’effet de levier avec des taux de prêt actuellement inférieurs aux taux de rendement locatifs. Rappelons néanmoins que comme toute acquisition immobilière à crédit, si le rendement des parts de SCPI achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser l’emprunt ou en cas de baisse du prix lors de sa revente, l’acheteur doit payer la différence.
- SCPI : société civile de placement immobilier.
- OAT : obligations assimilables du Trésor, emprunts d’État.
- Taux prime : rapport entre les loyers perçus et le prix d’acquisition des actifs les plus recherchés dans un secteur donné.
- Prime de risque : écart de rentabilité attendu entre un placement financier sans risque (OAT dix ans) et le rendement des actifs immobiliers.
- Investissements primes : actifs les plus recherchés dans un secteur donné.
- IFI : impôt sur la fortune immobilière.
- ISF : impôt de solidarité sur la fortune.