Les obligations de la Loi Carrez
La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez, vise à protéger les acquéreurs de lots de copropriété, contre les vendeurs qui chercheraient à surestimer la superficie de leur logement. À cette fin, elle détaille précisément la surface privative qui doit être mentionnée dans tous les documents concernant la vente du bien. La surface à indiquer est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres... Les parties de pièce d’une hauteur inférieure à 1,80 m, les pièces de superficie inférieure à 8 m2, les caves, les garages et les parkings ne doivent pas être pris en compte.
Si la superficie réelle du bien est supérieure à celle exprimée dans l'acte, le vendeur ne peut pas exiger un supplément de prix. En revanche, si elle est inférieure de plus d'un vingtième (soit 5%) à celle exprimée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante. Il a alors un an, à compter de la signature de l'acte authentique, pour agir en justice.
Les obligations de l’acheteur
Pour agir sur le fondement de La loi Carrez contre le vendeur, l’acheteur doit prouver que la superficie réelle du bien est inférieure à celle déclarée dans l’acte de vente. C’est ce qu’a récemment rappelé la Cour de cassation à propos d’une transaction portant sur un bien qui avait fait l’objet de travaux avant d’être mis en vente.
Les juges ont considéré que la demande de l’acheteur n’était pas recevable car il se bornait à évoquer les travaux réalisés, mais il n’apportait aucun justificatif que ces derniers auraient entraîné une diminution de la surface du bien. Les documents produits, liés à l’aménagement et à la décoration des lieux, ne permettaient pas de prouver que la surface réelle du bien était inférieur de plus de 5% à la surface mentionnée par le vendeur. Pour qu’il en soit autrement, l’acheteur aurait dû faire réaliser un nouveau certificat de mesurage du bien par un professionnel.
