En règle générale, dans l'immobilier, « l'emplacement fait tout ». Mais ce seul critère ne suffit plus à expliquer le prix d'un logement.
Le DPE, un critère qui pèse désormais sur les prix
Depuis la réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) - , entrée en vigueur en 2021 - puis le durcissement progressif de la réglementation sur les logements les plus énergivores, la performance énergétique est devenue un facteur déterminant dans la valorisation d'un bien mis en vente. Et particulièrement dans l'ancien. Cette évolution a aujourd'hui un impact non négligeable sur les prix des transactions immobilières, comme le montre une étude des Notaires de France*. En substance, celle-ci met en exergue que les logements anciens affichant les meilleures performances énergétiques se vendent, en moyenne, plus chers que les biens très énergivores, autrement appelés "passoires thermiques".
La « valeur verte », nouvelle mesure de l’attractivité d’un bien
Ce constat est établi à partir du DPE qui permet d'obtenir le niveau de consommation d'énergie d'un bien immobilier ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre. Suivant ces critères, un logement est classé de A (meilleure performance énergétique) à G (plus mauvaise performance énergétique). Le différentiel de prix suivant la note attribuée à un logement est ce que les professionnels appellent désormais la « valeur verte ». Elle désigne l'augmentation de valeur dont bénéficie un bien immobilier en raison de ses bonnes performances énergétiques et environnementales. À l'inverse, les logements les plus énergivores subissent une décote, dont l'ampleur varie selon les territoires, la tension du marché immobilier et le type de bien.
Des écarts de valorisation déjà très visibles
Selon l'étude des Notaires de France*, cette prime verte est désormais observable dans l'ensemble du territoire, même si elle demeure plus marquée dans certaines régions. Ainsi, les appartements de classe A se sont vendus en 2024 en moyenne 16 % plus cher que ceux de classe D. Cette plus-value est moindre pour les mêmes biens classés B (12 %) et encore moins importante pour ceux étiquetés C (6 %). Cet ordre de grandeur est similaire pour les maisons. À l'inverse, les appartements anciens d'étiquette G se sont vendus en moyenne 12 % moins chers que ceux classés D. La moins-value pour les maisons anciennes de classe G (par rapport à celles classées D) est en moyenne de 25 %. Et le même constat est également dressé pour les appartements et les maisons classés F (- 8 % à -18 %) et de classe E (- 4 % à - 9%).
Des acheteurs plus attentifs aux coûts futurs
Cette hiérarchie des prix reflète l'évolution des attentes des acheteurs. La hausse durable des coûts de l'énergie a, en effet, modifié la perception de la valeur d'un bien. Une bonne étiquette énergétique est désormais synonyme de factures maîtrisées, d'un meilleur confort thermique, mais aussi d'un patrimoine moins exposé aux futures contraintes réglementaires. Et ce critère entre de plus en plus en ligne de compte dans la valorisation d'un bien à vendre. L'étude des Notaires de France* souligne ainsi qu'entre 2021 et 2024, comparées aux maisons de classe D, la moins value a progressé de -10 % à -18 % pour les maisons de classe F et de -17 % à -25 % pour celles de classe G. Inversement, la plus-value pour les appartements a également augmenté de + 9 % à +12 % pour les classes B et de + 9 % à + 16 % pour les classes A.
Une réglementation qui accélère les arbitrages
Car le DPE n'est plus seulement un document d'information. Il est devenu un véritable critère à prendre en compte. Depuis plusieurs années, la réglementation restreint progressivement la location des logements les plus énergivores. Ainsi depuis le 1er janvier 2025, tous les logements notés G - donc les plus énergivores - sont déjà interdits à la location. À compter du 1er janvier 2028, ce seront les logements classés F qui seront concernés par cette interdiction et ceux étiquetés E à partir de 2034. Et ces échéances influencent directement le comportement des acheteurs. Un bien nécessitant d'importants travaux de rénovation énergétique représente désormais un coût supplémentaire qu'il convient d'intégrer dès l'acquisition. Les acquéreurs ajustent donc leurs offres en conséquence, tandis que les vendeurs de logements mal classés sont plus fréquemment amenés à consentir un rabais sur le prix de vente.
La rénovation énergétique, un levier de valorisation patrimoniale
À l'inverse, les logements déjà rénovés bénéficient d'un avantage concurrentiel. Ils séduisent une clientèle plus large, se commercialisent généralement plus rapidement et limitent les incertitudes liées aux futurs investissements énergétiques. Le DPE constitue ainsi un élément de sécurisation de la valeur patrimoniale. Cette évolution conduit également à revoir les méthodes traditionnelles d'estimation immobilière. Le prix au mètre carré, longtemps considéré comme la référence absolue, ne permet plus à lui seul d'apprécier la valeur réelle d'un bien. Deux appartements situés dans un même immeuble, de surface identique et présentant des prestations comparables, peuvent aujourd'hui afficher des écarts de prix significatifs selon leur classement énergétique. Pour les propriétaires, cette nouvelle donne renforce l'intérêt d'une stratégie de valorisation du patrimoine fondée sur la rénovation énergétique. L'amélioration de l'isolation, le remplacement d'un système de chauffage ancien ou l'installation d'équipements plus performants contribuent non seulement à réduire les consommations d'énergie, mais aussi à préserver, voire à accroître, la valeur de revente du bien.
Un nouveau référentiel pour estimer la valeur immobilière
Le DPE s'est ainsi imposé comme un nouveau référentiel de la valeur immobilière. Sans remettre en cause le poids de l'emplacement ou de la qualité intrinsèque d'un logement, il constitue désormais un critère incontournable dans la formation des prix.
* La valeur verte des logements en France, Transactions 2024 - Étude statistique immobilière (décembre 2025) - Notaires de France.