Investir autrement dans l'immobilier

Explications de Cécile Roure, Juriste Fiscaliste - LCL Banque Privée.

Pour se positionner sur le marché de l’immobilier sans les contraintes liées à un tel investissement (montant moyen d’investissement élevé, risque d’impayés, gestion du bien et de la relation avec le locataire…), il est possible de s’orienter sur la souscription de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) ou d’organisme de placement collectif immobilier (OPCI). Ces supports permettent également de diversifier ces placements en accédant à des marchés de qualité (notamment immobilier d’entreprise via la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine ou la SCPI Gemmeo) ou de bénéficier d’un avantage fiscal (SCPI fiscales de type Pinel).

Définir ses besoins et ses objectifs

Il convient toutefois de porter une attention particulière aux modalités d’acquisition. En effet, le choix d’une souscription sur un compte titres ordinaire ou au sein d’une assurance-vie déterminera le régime fiscal des revenus distribués et des plus-values futures. Ainsi, c’est l’analyse des besoins et objectifs (revenus complémentaire ou non, financement de l’acquisition, existence de revenus fonciers, volonté de transmettre…) au regard de la situation patrimoniale qui déterminera l’option à privilégier.
Dans le cadre du compte titres, les revenus obtenus de la SCPI seront imposés chaque année au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers⁽¹⁾, augmenté des prélèvements sociaux de 15,5 %. La SCPI pourra être également à l’origine de revenus financiers provenant des intérêts du placement de sa trésorerie. Ils seront alors soumis à prélèvement obligatoire à titre d’acompte de 24 % et imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu⁽²⁾.
À terme, la plus-value de cession des parts sera imposée au régime des plus-values immobilières au taux global de 34,5 % après application le cas échéant des abattements pour durée de détention sur l’impôt sur le revenu et au titre des prélèvements sociaux (article 150 V et suivants, et 150 VC du Code général des impôts).
L’achat de titres d’OPCI⁽³⁾ tels que LCL OCPC Immo peut également permettre d’investir sur un fonds immobilier et financier avec une liquidité renforcée. Les revenus et les plus-values des OPCI sous la forme de SPICCAV (sociétés à prépondérance immobilière à capital variable) seront soumis à la fiscalité des valeurs mobilières⁽⁴⁾ augmentée des prélèvements sociaux. À noter toutefois que les revenus distribués par la SPPICAV seront imposés selon le régime fiscal des dividendes sans le bénéfice de l’abattement de 40 %.

Sur une assurance-vie…

En fonction des objectifs poursuivis, la souscription de parts d’OPCI ou de SCPI via un contrat d’assurance-vie en unités de compte peut permettre de bénéficier de sa fiscalité unique et privilégiée car l’imposition des produits⁽⁵⁾ (plus-values et revenus) à l’impôt sur le revenu n’aura lieu qu’au moment du rachat partiel ou total du contrat.
À cette occasion, il faudra choisir entre l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu et le prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) – choix à apprécier en comparant le taux marginal d’imposition et le taux de PFL, dégressif selon la durée du contrat⁽⁶⁾. Des prélèvements sociaux seront dus lors d’un rachat partiel sur les gains issus des supports unités de compte du contrat d’assurance-vie⁽⁷⁾. Il faut noter que, dans cette hypothèse, seule une partie des capitaux rachetés est soumise à taxation (notamment une quote-part d’intérêts, celle du capital étant non taxable), ce qui implique généralement un taux moyen d’imposition plus faible que celui pratiqué pour des plus-values de valeurs mobilières ou des revenus fonciers.
De plus, le régime successoral spécifique de l’assurance-vie constitue un avantage supplémentaire par rapport à la détention d’un portefeuille titres ou SCPI « en direct ».
L’assurance-vie était au cœur des sujets de la campagne présidentielle. La prochaine loi de finances pour 2018 pourrait en modifier les contours. Votre conseiller Banque Privée reste à votre disposition pour les évoquer et affiner avec vous votre projet d’investissement.