Immobilier : comment et pourquoi aborder la pierre ?

“L’année 2016 a été très dynamique pour le marché du neuf grâce aux taux de crédit historiquement bas et à un dispositif Pinel très convaincant. Le prêt à taux zéro bien calibré a aussi joué son rôle pour l’accession à la propriété. Et cette année devrait suivre la même tendance. L’offre est large et de qualité, et les élections présidentielles ont moins d’impact qu’on ne le pense.”

Un effort partagé

De fait, l’immobilier reste un placement en vogue, avec de multiples avantages. “La pierre est le seul investissement qui permet de se constituer un patrimoine à crédit ! L’effet de levier est intéressant, surtout avec les taux bas d’aujourd’hui.” D’autant plus que l’épargnant n’est pas le seul à supporter l’effort d’investissement : le locataire et les dispositifs fiscaux contribuent aussi à adoucir la facture. Il existe quand même quelques limites : “La capacité pour un client à être finançable, bien sûr, mais aussi le manque de liquidité immédiate : l’immobilier ne peut s’aborder que sur le moyen ou le long terme.” Beaucoup redoutent également les contraintes de la gestion locative. “C’est un faux problème ! En investissant en nue-propriété, par exemple, c’est l’usufruitier qui supporte les aléas locatifs pendant la durée de l’investissement. De même avec une résidence gérée : le bail commercial garantit le versement continu des loyers. Et avec un dispositif Pinel, il suffit de confier son bien à un cabinet de gestion et de souscrire une assurance.”

Accompagnement sur mesure

Il reste que l’immobilier peut sembler compliqué pour nombre d’investisseurs. L’expertise d’Angle Neuf leur sera d’un précieux secours : “Nous avons une démarche globale qui va de la définition du projet avec l’investisseur, à la sélection et la réservation du bien en fonction de ses critères. Nous sommes à la fois un opérateur très sélectif et celui qui dispose du catalogue le plus large.” Filiale de LCL, Angle Neuf revendique en effet une absolue indépendance vis-à-vis des promoteurs et exploitants qui passent régulièrement devant un comité de labellisation. “Nous ne sommes pas des « défiscalisateurs » ! Nous sommes capables de conseiller nos clients sur n’importe quel dispositif dès lors qu’il répond à leurs besoins.” Historiquement spécialisée dans l’immobilier neuf, Angle Neuf s’ouvre désormais à l’ancien. La reprise récente de Domoselect permet en effet d’aborder les biens anciens de qualité sur Paris et la première couronne.

Les différentes formules

Dispositif Pinel

Le gros atout du dispositif Pinel, c’est bien sûr la réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location sous conditions de plafonds de loyer et de ressources des locataires : 12 % du montant de l’investissement – prix d’achat et frais de notaire – pour six ans, 18 % pour neuf ans et 21 % pour douze ans. L’investissement est limité à 300 000 euros et à deux biens par an, soit jusqu’à 63 000 euros d’avantage fiscal. “Il faut veiller à bien sélectionner le bien en fonction de sa capacité à se louer et à se revendre à terme. Le dispositif peut notamment fonctionner en SCI à l’IR afin de répartir la réduction d’impôt entre plusieurs bénéficiaires. Le plafond de revenus des locataires, variable selon les régions, est assez souple puisqu’il concerne environ 70 % des actifs.”

Achat en nue-propriété

Avec un bien dont la nue-propriété et l’usufruit sont dissociés sur une durée donnée – quinze à vingt ans généralement –, l’acquéreur bénéficie d’une décote à l’achat d’environ 40 %. Celle-ci correspond en fait aux loyers qu’il ne percevra pas sur la période. “C’est un principe intéressant qui s’étend aujourd’hui à tous les secteurs où l’offre locative est inférieure à la demande. Beaucoup n’y voient qu’une formule anti-ISF puisque ce type de bien n’est pas taxable. Mais la nue-propriété permet surtout de prendre pied à moindre coût dans des secteurs attractifs sans supporter d’aléa locatif. C’est aussi le moyen pour les contribuables soumis aux tranches les plus élevées de l’IR de bénéficier à plein du déficit foncier.”

Location meublée non professionnelle

Investir en LMNP au sein d’une résidence gérée avec services – résidence étudiante, résidence services pour seniors, Ehpad, résidence de tourisme ou d’affaires – revient à acquérir des locaux meublés et à les louer via un exploitant professionnel. Ce dernier assure la gestion locative et garantit le paiement des loyers. Les revenus qui en découlent relèvent des bénéfices industriels et commerciaux : cela revient à acquérir un outil de travail – le bien immobilier – que l’on va généralement amortir sur 25 ans, ce qui permet d’obtenir des compléments de revenus nets d’impôts sur une très longue période. “Un achat en résidence avec service permet également à l’investisseur de récupérer l’intégralité de la TVA sur l’achat du bien. Chez Angle Neuf, nous privilégions les résidences étudiantes, pour seniors et Ehpad, afin de mieux sécuriser les investissements de nos clients.”

Et la pierre papier ?

Complément en diversification de l’immobilier physique, les SCPI de rendement comme Rivoli Avenir Patrimoine ou Gemeo Commerce constituent des solutions de placement dans l’immobilier indirect locatif intéressantes. Elles permettent en effet d’investir dans la pierre avec un ticket réduit – à partir de 1 000 euros – et d’accéder à l’immobilier de bureaux ou de commerces généralement réservé aux acteurs institutionnels. Autres avantages : les contraintes de gestion sont assumées par Amundi Immobilier moyennant une commission, tandis que la répartition sur un large parc de biens et différents locataires dilue le risque. Selon les résultats de la SCPI, des revenus potentiels complémentaires peuvent également être perçus. Si l’investissement doit s’apprécier sur un horizon d’environ huit ans, une valeur de retrait définie au départ le rend également assez liquide. Enfin, comme tout investissement immobilier, les SCPI peuvent aussi bénéficier de l’effet de levier d’un emprunt…

Il existe un risque de perte en capital. L’investissement immobilier doit s’envisager sur le long terme.
Amundi Immobilier est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF sous le n° GP 07000033. Siège social : 91/93, boulevard Pasteur, 75015 Paris.