Comment peut-on analyser la tendance actuelle du marché de l’immobilier ?

C’est un marché qui est très dynamique et pour plusieurs raisons. La première tient au contexte de taux bas qui procurent une capacité d’investissement aux primo-accédants et aux investisseurs. Quand on projette le gain lié à ces taux bas en création patrimoniale sur la durée de l’investissement, il n’a jamais été aussi favorable. Cela fait de l’investissement immobilier un placement toujours très attractif malgré son maintien dans l’IFI ou la hausse de la CSG qui va s’appliquer sur les revenus fonciers nets.
Une deuxième raison est liée aux nouvelles normes énergétiques. Les locataires en ont assez des “passoires énergétiques” et sont prêts à se déplacer pour profiter de logements plus confortables. Cela crée une demande locative intéressante vers le neuf qui profite de cette dynamique.
Pour résumer, le moment est toujours propice dès lors que l’on prend certaines précautions, notamment sur l’emplacement.

Vous dites qu’il faut prendre certaines précautions pour investir. Lesquelles ?

Il faut principalement chercher à investir dans une zone où la demande locative prévisionnelle est favorable. Pour cela nous pouvons considérer les flux naturels de populations qui sont un bon indicateur pour estimer la future dynamique immobilière d’une région. Les projections Insee sur 2030 et 2040 montrent que l’évolution démographique sur les différents départements français est très hétérogène. Certains décroissent et vieillissent, et on constate un fort engouement vers la façade Atlantique, Nantes, Bordeaux…
Il y a aussi la dynamique urbaine à considérer. Par exemple, le projet du Grand Paris est intéressant à regarder, notamment avec les nouvelles dessertes prévues en périphérie qui vont créer des endroits potentiellement attractifs.

“Pour l’immobilier, le moment est toujours propice dès lors que l’on prend certaines précautions, notamment sur l’emplacement.”

Que peut changer IFI ?

J’ai l’impression que cela ne va pas changer grand-chose. Quand on investit dans l’immobilier neuf avec un crédit, une partie de l’investissement est payée par l’économie fiscale, une autre par le locataire et une dernière par l’autofinancement. Cela veut dire que, sur la part d’autofinancement apporté, on peut raisonnablement percevoir au dénouement du projet une rentabilité de 5 ou 6 %. L’IFI aura certes un impact au fil du temps du fait de l’amortissement de l’emprunt, mais ce n’est pas une taxation de 0,5 % ou de 1 % qui remettra en cause l’intérêt financier et patrimonial de l’investissement.
De plus le patrimoine immobilier touche souvent des ressorts affectifs ou couvre des besoins de préparation de la retraite, et tout cela ne sera pas remis en cause par l’IFI. Enfin si l’on raisonne en termes de diversification patrimoniale, l’immobilier trouve toute sa place. Une vision purement fiscale ne doit pas remettre en cause sa présence dans le patrimoine de nos clients.

Quels sont les avantages de l’immobilier ?

Ils sont multiples pour l’ensemble de nos clients. Pour le locataire, qui a aujourd’hui tout intérêt à devenir propriétaire. C’est intéressant du fait des taux attractifs et prudent si l’on considère les taux de remplacement à la retraite. Pour celui qui souhaite se constituer un patrimoine locatif également : il bénéficie d’une incitation intéressante avec le dispositif Pinel et d’un effet de levier incomparable du fait des taux bas. Pour faire un placement d’épargne de 100, il faut apporter 100. En immobilier, pour les mêmes 100 investis, il suffit d’apporter par exemple 10 et d’emprunter le solde. Nous pouvons prendre comme hypothèse que l’investissement locatif générera un rendement de 4 % sur les 100 investis alors que l’apport en capital n’aura été que de 10. Si les 90 sont empruntés à un taux de 2 %, l’effet de levier du crédit permet de gagner 2 % sur ces 90 alors que nous n’aurons apporté que 10 dans le montage.

Côté inconvénients, il faut quand même considérer, la gestion, le risque locatif !

Ce sont des choses à relativiser ! Si je n’ai pas le temps de gérer mes biens, je peux les mettre en gestion. Pour être tranquille, je peux aussi prendre une assurance paiement de loyer et vacance. Bien sûr, c’est un coût, mais qui va venir au final en déduction de mes revenus fonciers nets. Le coût réel après impôts sera donc faible !

Le dispositif Pinel perdure en 2018 mais de façon plus encadrée. Cela va-t-il avoir un impact ?

Il est réduit aux zones où il fallait vraiment construire et c’est plutôt sain car le levier fiscal ne doit pas faire perdre de vue la nécessité d’investir dans des zones ou la demande locative est forte. Il est donc judicieux de privilégier les zones où il y a une vraie pression, c’est un garde-fou pour l’investisseur. Ces dispositifs fiscaux sont à mes yeux nécessaires pour que le privé puisse accompagner les pouvoirs publics dans la construction de logements en France et dans la transformation d’un patrimoine immobilier vieillissant par endroits. En cette période de transition énergétique, au final, tout le monde, pouvoirs publics, locataires, y trouve son compte. C’est dommage que ces dispositifs soient décriés car ils aident vraiment à rénover le parc.

Comment faire pour aborder l’immobilier quand on n’y connaît rien ?

Le plus simple est d’aller voir son banquier ! Il pourra expliquer les clés d’un investissement réussi et l’effet de levier, mettre en place le financement et orienter vers les spécialistes comme la filiale de LCL Angle neuf, à même de faire une sélection de biens efficace pour mettre toutes les chances du côté du client. L’immobilier est un bon investissement mais il faut connaître ou être accompagné. Les spécialistes d’Angle neuf ont une approche très professionnelle, ils vérifient tout, prennent de grosses précautions sur le choix des biens et de leurs partenaires promoteurs, ce qui limite les risques.

Pourquoi investir dans l’immobilier en direct plutôt que dans la pierre papier ?

Les deux ont de l’attrait et sont complémentaires. La pierre papier permet d’accéder à des classes d’actifs comme les bureaux ou les commerces avec des cycles différents du marché résidentiel. C’est une façon de diversifier au sein même de l’immobilier. Et de l’aborder avec un ticket minimum tout en bénéficiant aussi du crédit.