Focus sur le marché immobilier Toulousain

Porté par ces fondamentaux, le marché immobilier toulousain a connu de belles années. Faut-il continuer à investir à Toulouse ?
Nous avons fait appel aux experts d’Angle Neuf, filiale immobilière 100% LCL, pour nous éclairer sur le marché immobilier toulousain.

Toulouse, 4ème ville de France

Avec plus de 475.000 habitants, Toulouse est la 4ème ville de France par sa population. Au niveau de la métropole, ce sont près de 747.000 personnes qui y vivent.

Selon le dernier recensement, la croissance démographique de Toulouse a été la plus forte et la plus rapide au niveau national : +8.000 habitants en 1 an. C’est aussi le cas de la métropole : +11.900 habitants sur 1 an.

Toulouse est une ville jeune : 43% des habitants ont moins de 29 ans.

A horizon 2050, les démographes anticipent un doublement de la population de Toulouse.

Toulouse, du berceau de l’industrie aérospatiale à une métropole diversifiée

Cette dynamique démographique est le reflet d’une attractivité majeure, notamment économique. Depuis des années, Airbus est le 1er employeur privé de l’agglomération, avec près de 34 000 employés. La forte croissance du groupe, notamment sur l’aviation civile, intensifie les besoins de main d’œuvre qualifiée.

Par ailleurs, Toulouse a su fortement diversifier ses activités, notamment autour de la recherche médicale (implantation de l’Oncopole) ou des TIC*. Elle accueille près de 85 000 entreprises, dont une forte proportion d’ETI ou de PME.

Toulouse est enfin une ville attractive pour les étudiants, avec une offre de formation et de recherche parmi les plus riches au plan national, puisque ce sont près de 120.000 étudiants qui font leurs études à Toulouse.

De grands projets urbains

Toulouse fourmille de grands projets, qui façonnent la ville de demain. Pour ne citer que les plus emblématiques :

• Le Grand Parc Garonne : livré en 2020, cette opération de reconquête des bords de Garonne concerne Toulouse mais également les communes qui la bordent. Elle vise à créer un nouvel espace de vie et de respiration aux toulousains.
  
• Les Ramblas : livré en 2020, ce projet vise à élargir le cœur de Toulouse jusqu’à la gare Matabiau, en améliorant les liaisons et en valorisant les quartiers existants. Il vise aussi à verdir Toulouse en créant de grandes allées piétonnes arborées et paysagées.
  
• TESO : le projet TESO (Toulouse Euro Sud Ouest) s’étend jusqu’en 2030 et s'articule autour de deux volets majeurs.
  Le premier transforme l'actuelle gare Matabiau en un pôle d’échanges multimodal dans le but d’accueillir la LGV Bordeaux-Toulouse d'ici 2025.
  Le second concerne 40 ha et prévoit la construction de 200 000 m² de bureaux, un parc urbain, des équipements publics, 3 000 logements et environ 30 000 m² de commerces et services.
  Symbole de cette volonté de renforcer son attractivité auprès des entreprises, la tour Occitanie devrait être livrée d'ici 2022.
  
• Le quartier Guillaumet : au pied de la colline de Jolimont et en liaison directe avec Matabiau, les 13 ha occupés par le CEAT seront réhabilités en logements (80%), en équipements et en commerces.
  
• De nouveaux modes de transports : le téléphérique urbain TELEO prévu initialement pour fin 2020 mais décalé du fait de la crise du Covid-19, le Toulouse Aerospace Express et la 3ème ligne de métro

Le marché immobilier

Le marché immobilier a été très dynamique sur la dernière décennie et notamment sur les 5 dernières années : qu’il s’agisse d’immobilier neuf ou ancien, le volume des transactions a progressé en moyenne de 3% chaque année, pour atteindre près de 35.000 unités vendues en 2019, une année record en terme de transactions.

A fin 2019, le prix moyen du m² ancien est d’environ 2.700 €. Malgré une évolution d’environ 6% sur 1 an, les prix toulousains restent encore sages, notamment comparés à ceux de Bordeaux ou de Lyon, mais également ceux de Nice, Lille ou Nantes, villes pourtant moins peuplées.

Sur le marché du neuf, les ventes 2019 ont été stables (autour de 1.500 logements) et ont été portées par les propriétaires occupants (+36% vs 2018). L’offre de nouveaux logements s’est contractée et les stocks se réduisent, notamment dans la perspective des élections municipales.

Le 1er trimestre 2020 a été marqué par une baisse importante de l’offre disponible et des mises en chantier. Si le Covid 19 a entrainé une baisse logique de la demande, le marché toulousain a fortement redémarré ces dernières semaines, à des niveaux prix équivalents à ceux pratiqués avant le confinement.

Sous le double effet d’une offre limitée et de conditions de fonctionnement des chantiers contraintes, il faut s’attendre à ce que les prix du neuf restent durablement hauts.

En synthèse

Le marché immobilier toulousain constitue sans nul doute un levier de croissance : le besoin de logement est très marqué dans un contexte de fortes croissances démographique et économique, il accompagne le développement de nouveaux quartiers et de nouvelles centralités.

Malgré l’attractivité et la taille de Toulouse, les prix de l’immobilier y restent modérés et en dessous de la moyenne des grandes métropoles régionales.

C’est l’un des paradoxes toulousain et ce qui permet de dire que le potentiel de valorisation sur le long terme est réel.