Comment gérer un dispositif de défiscalisation immobilière qui arrive à terme ?

Barbara Cliquet, conseillère Banque Privée au pôle de Bourgogne Franche Comté, et Guillaume Levrel directeur offre et partenariats chez Angle Neuf.

Scellier, Duflot, Pinel… Si l’on explique souvent comment et pourquoi recourir aux dispositifs de défiscalisation immobilière, il est plus rare de s’interroger sur l’attitude à adopter lorsqu’ils arrivent à leur terme. “Mon client a acquis un appartement en Duflot en 2013. Voyant arriver le cap des neuf ans, il a pris contact avec moi en se demandant ce qu’il fallait faire”, explique Barbara Cliquet, conseillère Banque Privée au pôle de Bourgogne Franche Comté

Options multiples

La conseillère s’attache immédiatement à actualiser, avec son client, son bilan patrimonial afin de cerner tous les éléments du dossier. Car dans ce genre de cas, les options sont multiples, et la décision dépend largement de la situation et des objectifs de l’investisseur. “M. X m’a expliqué qu’il envisageait de céder son entreprise d’ici trois ou quatre ans et qu’il en profiterait pour prendre sa retraite”, reprend Barbara Cliquet. La conseillère se rapproche aussitôt des experts d’Angle neuf, la filiale immobilière de LCL, afin de conforter ses propositions.

Un achat immobilier avant tout

Avant la réduction d’impôt, nos clients investissent dans l'immobilier pour développer leur patrimoine, préparer leur retraite ou avec un objectif de transmission…

Au-delà du dispositif défiscalisation, un achat immobilier produit des revenus locatifs, qui participent au financement de l’opération et donc au développement du patrimoine de nos clients.” Au terme du dispositif Pinel, il est bien sûr possible de continuer à louer le logement et ainsi à toucher des loyers qui ne sont plus plafonnés.

Il est aussi possible de basculer en location en meublé et adopter alors le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). “L'intérêt du statut LMNP réside dans la fiscalité puisque l’on peut déduire les charges de ses revenus, précise Guillaume Levrel. Il est aussi possible d’amortir une partie du bien et de l’ameublement, ce qui permet de neutraliser tout ou partie de la fiscalité sur les revenus locatifs.

Une attention particulière sera néanmoins à porter sur les conditions du marché de la location meublée, en terme de loyer, de rotation des locataires ou de vacance locative notamment. ».

Faut-il revendre ?

Autre solution, la revente… Ce n’est pas forcément celle qu’il faut privilégier surtout si l’on pense à long terme. Mais ce qui revient finalement à une sortie en capital peut se justifier si l’on a besoin de fonds pour un autre projet. L’analyse du marché local et de son évolution doit être prise en compte avant toute décision.

Repartir… ou pas !

En fait, tout va dépendre des objectifs que l’on se fixe… “Avec son prochain départ en retraite, les revenus de M. X sont appelés à baisser. La question de la défiscalisation ne se pose plus dans les mêmes termes, d’où l’importance du bilan patrimonial préalable”, souligne Barbara Cliquet.

Il faut aussi se rappeler que les avantages du dispositif Pinel sont appelés à diminuer progressivement jusqu’en 2024. “Depuis vingt ans, différents dispositifs d’incitation fiscale se sont succédés. Nous pensons que le Pinel est un dispositif vertueux, puisqu’il concentre la construction d’habitation dans des zones tendues et apporte une réponse au besoin de logements des locataires avec des revenus intermédiaires”, indique Guillaume Levrel. Il reste donc quelques mois au client pour prendre position sur un appartement neuf et s'inscrire dans ce dispositif afin de profiter des conditions les plus avantageuses. “Dans ce cas, le mieux, c’est d’anticiper, reprend Guillaume Levrel. Il faut en effet compter deux ou trois ans pour acheter et prendre possession d’un appartement neuf, et ainsi bénéficier des réductions d’impôt. Attention toutefois de ne pas démarrer trop tôt afin d’éviter de dépasser le plafond des niches fiscales si les deux investissements immobiliers se chevauchent.”

Approche pragmatique

“Je me répète, mais c’est d’abord un investissement immobilier, reprend notre expert. C’est une bonne solution si l’on souhaite développer son patrimoine en profitant de l’effet de levier de la dette et des taux toujours bas. S’agissant d’immobilier, la qualité de l’emplacement et l’analyse du prix sont primordiales : en fléchant leurs investissements vers les grandes métropoles et les résidences que nous avons analysées et sélectionnées, nos clients sécurisent leur investissement.” Pour sa part, le client a finalement décidé de conserver son bien tout en réinvestissant sur un Pinel en 2022. Le choix se fera au travers d’une sélection de biens éligibles proposés par Angle neuf. Il devrait sans doute suivre aussi le conseil de passer au statut de loueur en meublé non professionnel en 2023, lorsque son investissement Duflot arrivera au terme de la période d’engagement de neuf ans. “Il a été très sensible à l’approche très pragmatique que nous déployons et aux conseils que nous lui avons fournis, souligne la conseillère. C’est vraiment l’essentiel.”