Des bureaux de légende

“Nous sommes des experts de l’immobilier. Notre métier, c’est la création de patrimoine immobilier d’entreprise pour un complément de revenu, pour la retraite ou pour la transmission. Et l’idée, c’est de démocratiser les critères des fonds d’investissement. Il s’agit de biens pour des activités tertiaires, logistiques, industrielles, commerciales, voire des murs d’hôtels. Les locataires sont de grands comptes solvables avec des baux longs.”

À ce stade, la différence avec une SCPI ne semble pas évidente. Elle est pourtant bien réelle : “La SCPI est d’abord un produit financier. C’est un véhicule qui intègre de nombreux actifs. Alors que nous, nous créons une SCI par projet, dont nous proposons les parts. L’investissement est totalement transparent : on sait où est le bien et qui l’occupe.”

Les quelque 2 000 clients du groupe Brilhac se positionnent ainsi sur plus de deux SCI en moyenne et possiblement réduire le risque inhérent à la SCI.

Rappelons que le Club Deal immobilier ne fait pas appel public à l’épargne, ce qui signifie que chaque offre est limitée à un cercle restreint d’investisseur.

Dix à quinze ans

Pour assurer les meilleurs rendements, le groupe Brilhac privilégie les dossiers à opportunité. “Nous faisons attention à la valeur métrique du marché. Et nous présentons des dossiers à plus de 5 % de rendement acte en main avec une contrepartie d’un risque de perte en capital. Nous pouvons parfois nous positionner sur des valeurs un peu plus basses si c’est justifié.” Il s’agit d’un investissement à long terme puisque la durée de détention va de dix à quinze ans, avant revente du bien et présente un risque de liquidité en cas de revente avant l’échéance. “C’est important : l’arbitrage en sortie fait partie de la stratégie initiale, même si nous ne nous interdisons pas de saisir une opportunité plus tôt en la proposant à nos investisseurs.”Si l’objectif est bien de rester dans la durée, il est toujours possible de revendre ses parts en cas d’urgence, en priorité aux autres associés de la SCI, puis sur le marché secondaire s’il y a une contrepartie. “Nous avons 500 000 à 600 000 euros de reventes par an, c’est faible. En général, les clients constituent des holdings patrimoniales. Le décès n’impacte donc pas l’investissement, les personnes physiques pouvant revendre aux conjoints, ascendants ou descendants sans préemption des associés.”

Réactivité et agilité

Autre grosse différence avec une SCPI, la souplesse et la proximité. “Nous privilégions la pérennité et nous restons proches des utilisateurs pour répondre à leurs besoins d’extension ou d’aménagement. Nous avons des alertes lorsque les loyers augmentent trop et nous pouvons revoir la durée du bail. Nous sommes très réactifs et agiles, et cela plaît aux locataires comme aux investisseurs.” L’investissement moyen est de 200 000 euros, les entrées les plus faibles se situant à 150 000 euros, pour une vingtaine ou une trentaine d’investisseurs par projet. “Tout est bouclé lorsque le projet est présenté. Nous commençons par nous positionner, puis nous entamons le tour de table.”

Effet de levier

Comme pour tout investissement immobilier, il est bien sûr possible de faire appel à l’emprunt et de bénéficier de son effet de levier. C’est ce qui arrive dans les trois quarts des cas. “Mais chaque investisseur souscrit son propre emprunt. La SCI ne contracte donc aucune dette.”

En termes de fiscalité, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Pour les associés, l’imposition dépend donc du mode de détention. En propre, ils sont soumis à l’IR au titre des revenus fonciers, en société, ce sera bien sûr l’IS. La plus-value se calcule également différemment.

Le groupe Brilhac

Créé en 1995, le groupe Brilhac était à l’origine une très classique agence immobilière bretonne. “Nous travaillons avec des fonds d’investissement en immobilier d’entreprise depuis les années 2000, ce qui nous a permis de découvrir quels critères ils privilégient.” Cela le conduit à mener en 2008 une première opération avec des investisseurs privés qui souhaitent un projet clé en main. “Nous avons compris que nous avions un vrai savoir-faire.”

Tout en revendiquant ses valeurs familiales – Lou Gorneau est la fille du fondateur –, le groupe Brilhac s’est développé autour de trois métiers complémentaires :

• l’investissement,
• la gestion
• la promotion.

 Il gère aujourd’hui plus de 150 actifs en France et perçoit 40 millions d’euros de loyers par an, tout en revendiquant 550 millions d’euros de patrimoine créé.

“Nous nous adossons aujourd’hui à LCL pour offrir l’accès à ce type de produit aux clients en Banque Privée et Gestion de Fortune.”