Parmi les nouveautés de la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé - autrement appelé « dispositif Jeanbrun » (du nom de l'actuel ministre de la Ville et du Logement) - était particulièrement attendu. Dans un contexte marqué par la pénurie de biens à louer, amplifié depuis la fin du dispositif Pinel en décembre 2024, ce nouveau dispositif a pour objectif de redonner de la dynamique à l'investissement immobilier locatif, à la fois dans le neuf et l'ancien. Il prend la forme d'un amortissement fiscal sur une partie du prix d'acquisition et d’une imputation possible du déficit foncier issu de cet amortissement sur les autres revenus fonciers ou sur le revenu global, pour compenser la décote locative et le coût des contraintes de rénovation énergétique.
Un dispositif très encadré
Pierre angulaire du plan « Relance Logement », le statut du bailleur privé s'applique aux acquisitions et permis de construire déposés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Un certain nombre de conditions sont toutefois attachées à ce nouveau statut.
Tout d'abord, il ne concerne que les habitations en immeubles collectifs (excluant donc les maisons individuelles), partout en France (métropole et DOM) - autrement dit, sans restriction de zonage. Il porte, par ailleurs, sur les logements neufs, ou en l'état futur d'achèvement, et les logements anciens, sous condition de la réalisation de travaux de rénovation représentant au moins 30 % du prix d'acquisition. Sur ce point, le projet devra donc satisfaire à des critères de réhabilitation lourde : atteinte d’un niveau de performance énergétique et environnementale correspondant aux classes A et B et respect de critères de sécurité d’usage, de qualité sanitaire et d’accessibilité proches de ceux exigés dans le neuf. Les travaux ne sauraient donc pas se limiter à de simples opérations de rafraîchissement.
Le bien concerné pourra être indifféremment détenu en direct ou via une société civile immobilière (SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés), à la condition que le porteur de parts conserve la totalité de ses titres pendant au moins 9 ans. Par ailleurs, le propriétaire s'engage à louer le logement nu à titre de résidence principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal (ou un parent ou allié jusqu'au 2ème degré inclus) pour une durée minimale de 9 ans.
Amortissement fiscal
Le mécanisme central de ce dispositif repose essentiellement sur une mesure phare, à savoir la possibilité de déduire fiscalement un amortissement sur 80 % du prix d’acquisition net de frais (à l’exclusion donc du montant des honoraires du notaire, des commissions d’intermédiaire, des droits d’enregistrement ou de la TVA). Pour les logements anciens, les travaux de réhabilitation pourront également faire l’objet d’un amortissement. Concrètement, à partir du 1er jour d'achèvement du logement ou de son acquisition, l’investisseur pourra déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et réduire ainsi le montant de ses revenus fonciers imposables, lesquels ne subiront pas la hausse récente de la CSG de 1,4 point.
Les taux d’amortissement pratiqués varieront selon le type de bien et l’affectation du logement à la location intermédiaire, sociale ou très sociale.
Dans le neuf, si le logement est affecté :
- à la location intermédiaire, le taux d'amortissement sera de 3,5 % ;
- à la location sociale, le taux d'amortissement sera de 4,5 % ;
- à la location très sociale, le taux d'amortissement sera de 5,5 %.
Dans l'ancien, si le logement est affecté :
- à la location intermédiaire, le taux d'amortissement sera de 3 % ;
- à la location sociale, le taux d'amortissement sera de 3,5 % ;
- à la location très sociale, le taux d'amortissement sera de 4 %.
Dans les deux cas, la déduction des amortissements ne pourra excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce montant sera majoré de 2 000 € ou 4 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiaires desdits amortissements seront affectés respectivement à la location sociale ou à la location très sociale. L'amortissement fiscal ne s'appliquera pas à un bien dont le droit de propriété serait démembré, excepté si le démembrement résulte du décès de l'un des deux époux soumis à une imposition commune. Le ou la conjoint(e) survivant(e) pourra alors faire la demande d'une reprise du dispositif à son profit pour la période restant à courir.
Toutefois, ce mécanisme d'amortissement aura pour effet de diminuer le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value et donc d’augmenter le montant de cette plus-value immobilière imposable, comme c’est déjà le cas en matière de location meublée non professionnelle (à l’exception des biens meublés gérés par des exploitants et situés dans des résidences étudiantes, résidences seniors ou EHPAD).
Par ailleurs, l'investisseur aura la possibilité d'imputer un éventuel déficit foncier issu de l'amortissement et des charges déductibles liées au bien (travaux, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunt…), sous conditions, sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an - voire de 21 400 € dans le cas de travaux de rénovation énergétique grâce à la prolongation du doublement du plafond jusqu'au 31 décembre 2027.
Régime de reprise spécifique
Ce nouveau statut de bailleur privé n'est pas cumulable avec d'autres dispositifs antérieurs tels que le Malraux, le Denormandie, le Pinel ou bien encore l’investissement outre-mer dans le logement social. En outre, en cas de non-respect des engagements attachés au statut du bailleur privé (durée d’engagement de location à usage de résidence principale de 9 ans, plafonds de loyers et de ressources des locataires, cession du bien avant 9 ans…), il est prévu un régime de remise en cause spécifique de l’avantage fiscal. Ainsi, la rupture des engagements pris par le propriétaire se traduirait par une réintégration des amortissements déduits pour la détermination du revenu net foncier de l'année du manquement. Toutefois, afin d’atténuer l’impact de cette réintégration, un système de quotient spécifique permettra de réduire les effets de la progressivité du barème de l’IR. En outre, il existe certaines circonstances dans lesquelles aucune réintégration ne serait effectuée en cas de non-respect des engagements du bailleur. Tel est le cas d'une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie, d'un licenciement ou encore du décès du bailleur ou de son conjoint.
Article achevé le 20 février rédigé par Aurore Dardaine-Chaumier juriste fiscaliste patrimonial