Une cession-bail (ou « lease-back ») est une opération par laquelle une entreprise propriétaire d’un bien immobilier professionnel le cède à une société de crédit-bail immobilier (crédit-bailleur), tout en en gardant la jouissance et en devenant le locataire (crédit-preneur). Le contrat de crédit-bail est assorti d’une option d’achat permettant à l’entreprise de racheter son bien immobilier en cours de bail ou bien à l’issue du contrat de crédit-bail.
"L’intérêt de cette technique de financement est de permettre au cédant devenu crédit-preneur de conserver la jouissance de l’immeuble dont il était auparavant propriétaire tout en restaurant sa trésorerie."
En l’état du droit actuel, cette opération peut être coûteuse fiscalement. En effet la plus-value dégagée par l’entreprise (soumise à l’Impôt sur le revenu ou à l’Impôt sur les sociétés) à l’occasion de la cession du bien immobilier à une société de crédit-bail est intégralement imposée au titre de l’exercice au cours duquel le bien est cédé. En outre, au moment de la levée de l’option, des droits d’enregistrement sont dus et il convient de procéder à une réintégration imposable destinée à placer le crédit preneur dans une situation analogue à celle dans laquelle il se serait trouvé s’il avait été propriétaire du bien dès la conclusion du contrat. Ainsi, doit être réintégré aux résultats imposables au titre de l’exercice de levée de l’option : le prix de l’immeuble au moment de la conclusion du contrat de crédit-bail sous déduction du montant versé à la levée de l’option, des amortissements qui auraient été déduits en cas de propriété de l’immeuble et des redevances qui n’ont pas été déduites du résultat pendant la durée du contrat.
Afin de faciliter le refinancement des entreprises affectées par les conséquences de la crise sanitaire, le présent projet a pour objet de rétablir le dispositif d’étalement de la plus‑value de cession d’un immeuble dans le cadre d’une opération de cession‑bail prévu à l’article 39 novodecies du code général des impôts (CGI) qui avait été mis en place entre le 23 avril 2009 et le 31 décembre 2010 pendant la crise financière. L’étalement de la plus-value sur la durée du contrat de crédit-bail, sur option et sans pouvoir excéder quinze ans, assure la neutralité fiscale de l’opération pour l’entreprise qui réintègre la plus-value au fur et à mesure de la déduction des loyers de crédit‑bail.
Cette mesure dérogatoire du droit commun s’appliquerait aux immeubles dont la cession à une société de crédit-bail est réalisée entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2023 et est précédée d’un accord de financement accepté par le crédit-preneur à compter du 28 septembre 2020, et au plus tard le 31 décembre 2022.
En outre, il est prévu de réserver l’application du nouveau dispositif aux immeubles qui sont affectés par le crédit-preneur à son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, à l’exclusion des immeubles de placement. Il est toutefois prévu une exception à cette exclusion afin de tenir compte des modalités de détention de l’immobilier propres à certaines entreprises ou groupes de sociétés.
A ce stade, il ne s’agit que d’un projet et il faudra donc attendre le vote définitif de la loi de finances pour 2021 qui devrait intervenir à la fin de l’année 2020.
Achevé de rédiger le 6 novembre 2020.
