C’est à l’évidence la tendance forte du moment : il existe aujourd’hui en France huit SCPI sur le secteur de la santé… et six d’entre elles ont moins de deux ans ! Pour beaucoup de gestionnaires, la crise sanitaire a en effet démontré les énormes besoins du secteur.
Contracyclique et résiliente
“La santé est un actif en forte croissance aujourd’hui du fait du vieillissement de la population. De plus, c’est une classe contracyclique et résiliente. On aura toujours besoin de se soigner”
confirme Emmanuel Rodriguez-Gagnebé, directeur fund management produits d’épargne chez Amundi Immobilier, qui a lancé à l’automne la SCPI Amundi Delta Capital Santé en partenariat avec Deltager, une société de gestion, filiale du groupe Crédit Agricole. “Ça nous touche tous ! Et l’économie de la longévité va encore accentuer les choses : la moitié des femmes qui naissent aujourd’hui seront centenaires. Le besoin d’équipement est phénoménal. Il manque actuellement 100 000 lits en EHPAD, sans compter les nouvelles maladies qui peuvent émerger”, ajoute Thierry Scheur, directeur général opérationnel chez Euryale Services, pionnier du secteur avec sa SCPI Pierval Santé créée il y a neuf ans.
Des baux longs
Au-delà de cette dynamique, l’immobilier de santé présente également des caractéristiques intéressantes. À commencer par la durée des baux : vingt ans pour les EHPADS, plus encore pour les cliniques. “Cela présente l’avantage de sécuriser les revenus à long terme”, indique Emmanuel Rodriguez-Gagnebé. Autre élément positif, les locataires, généralement soumis à la tarification des actes médicaux encadrée par le ministère de la Santé, sont assez peu sensibles à l’évolution du marché de l’immobilier d’entreprise. Et surtout, les rendements sont généralement supérieurs à ceux qui sont servis dans l’immobilier commercial ou de bureaux.
“L’immobilier est résilient et peu sensible à l’inflation, souligne Thierry Scheur. C’est encore plus vrai dans le domaine de la santé.”
Une sélection soignée
Mais il faut aussi composer avec de fortes contraintes, notamment le fait qu’il s’agit d’actifs monovalents, par essence dédiés à une seule activité. “Cela oblige à être très vigilant sur la qualité de l’exploitant au départ, précise Johan Sacy, directeur général délégué de Deltager. S’il s’en va ou qu’il fait faillite, il sera difficile de le remplacer ou de faire autre chose du bien.” La réversibilité de l’équipement fait logiquement partie des critères importants au moment de sélectionner un investissement. Mais c’est loin d’être le seul. Tous les gestionnaires valident la solvabilité du preneur, son expérience, son image également, un aspect essentiel comme l’ont démontré les récents remous sur le marché des ehpads. “Notre cahier des charges repose sur cinq piliers, explique Thierry Scheur. Des baux en euros pour éviter les risques de change et à très long terme, jusqu’à trente ans au Royaume-Uni. Ce sont aussi des baux “triple net”, pour lesquels toutes les adaptations aux normes seront à la charge du locataire, et indexés sur des indices proches de l’inflation. Nous privilégions enfin les pays où la fiscalité est la plus favorable.”
Contribuer à sauver des vies
Pour l’investisseur, les avantages sont les mêmes que ceux de toutes les SCPI : il met un pied dans l’immobilier, sans soucis de gestion et avec une diversification géographique pouvant diluer le risque. Il existe tout de même un risque de perte en capital.
Il en est aussi des spécifiques au secteur. “On ne sauve pas des vies mais on y contribue, lance Thierry Scheur. On aide les exploitants à investir dans ce qui est leur vraie valeur ajoutée, l’exploitation.” Les SCPI financent en effet exclusivement les murs en les dissociant de leur contenu. Johan Sacy ajoute un argument sociétal : “Nous complétons l’offre médicale et nous contribuons à développer la santé sur les territoires”, précise-t-il. Chacun s’accorde sur le fait que les SCPI de santé ne constituent pas le 1er investissement en SCPI dans l’allocation du client : “C’est une brique qui s’ajoute aux bureaux et aux commerces, mais c’est la dernière. Cela s’adresse notamment aux seniors qui recherchent un revenu complémentaire, typiquement les clients Banque Privée”, indique Emmanuel Rodriguez-Gagnebé.
La santé avant tout
Cliniques, hôpitaux privés, maisons de santé, centre de rééducation, résidences seniors, ehpads, hôtels hospitaliers… Le spectre est large mais sa définition varie largement d’une société de gestion à l’autre. “Lorsque l’on souhaite investir dans une SCPI de santé, il faut vraiment regarder la politique d’investissement et la composition des actifs. Certaines s’éloignent sensiblement de cet univers”, prévient Emmanuel Rodriguez-Gagnebé. À ce titre, les deux SCPI proposées par LCL Banque Privée sont plus proches de l’univers de la santé ce qui ne les empêche pas de réfléchir à des formes de biens offrant des services innovants. “C’est un secteur qui développe sans cesse de nouveaux concepts”, souligne Thierry Scheur. Que peut-on souhaiter pour 2023, sinon surtout la santé ?
SCPI Amundi Delta Capital Santé
Créée en 2022, cette SCPI se positionne sur les actifs traditionnels en santé, élargis aux locaux de stockage de médicaments, laboratoires de recherche, hébergements et centres de formation de soignants, et au bien-être, avec une diversification en immobilier d’entreprise à hauteur de 20 % maximum. Elle intervient dans l’immédiat sur l’Île-de-France et la province.
Originalité : ouverture sur les activités non conventionnelles, naturopathie, centres de yoga, soins post-accouchement…
SCPI Pierval Santé
Pierval Santé, créée en 2013, a été l’une des deux premières SCPI spécialisées en santé. Elle se présente comme un acteur référent du secteur. Exclusivement positionnée sur les actifs de santé purs, elle réalise aujourd’hui les trois quarts de ses investissements à l’étranger (Europe, Royaume-Uni, Canada…). Son antériorité et sa proximité des exploitants lui permettent de travailler principalement en off market, en amont des appels d’offres.
Originalité : un fort engagement sociétal avec une dimension ISR et développement durable, et surtout un fonds de partage avec fléchage automatique de 0,01 % des frais de collecte à l’Institut du cerveau.
La note d’information de Pierval Santé a reçu le visa AMF : SCPI n°20-08 du 6 mars 2020 (actualisée en décembre 2020). Elle est disponible gratuitement auprès de la société de gestion. Une notice a été publiée au BALO n°151 du 18 décembre 2013 et n°9 du 13 février 2017. La société Euryale Asset Management est une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers sous le numéro GP 14000027 du 22 juillet 2014, immatriculée au RCS sous le numéro 518 574 033. www.amf-france.org. La Française AM Finance Services, entreprise d’investissement, Agrément ACPR n°18673 - www.acpr.banque.france.fr, Carte Professionnelle délivrée par la CCI de Paris Ile de France - Transactions immobilières - n°CPI 7501 2016 000 010 432, Numéro ORIAS 1300 7808.
Amundi Delta Capital Santé une Société Civile de Placement Immobilier à capital variable au capital social initial de 761 700 € et au capital maximum statutaire de 150 000 000 € dont le siège social est situé au 91-93 boulevard Pasteur - 75015 Paris. Cette SCPI est identifiée sous le numéro unique 914 946 611 RCS Paris et a reçu le visa de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) le 05/07/2022 sous le numéro 22-09. Amundi Delta Capital Santé est autorisée à la commercialisation auprès d'investisseurs français depuis le 05/07/2022.
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