Comment analysez-vous la situation du marché immobilier aujourd’hui ?

Les analystes anticipent une reprise lente de l’économie au 2d semestre 2020, avec des taux à 10 ans qui devraient rester bas, mais il faut bien sûr rester prudents !

Sur le marché de l’immobilier, l’influence de la crise se fait d’ores et déjà sentir sur le taux d’encaissement des loyers, sur le niveau des loyers des immeubles à relouer, ainsi que sur leur taux d’occupation, toutes classes d’actifs confondues. Il est possible, d’après nos premières estimations, que le retour à la situation d’avant crise ne se fasse pas avant plusieurs mois.

Néanmoins, il faut noter que l’impact de la crise n’est pas le même en fonction de la qualité des immeubles et de la typologie des actifs.

Les actifs Core résisteront sans doute mieux, et je rappelle qu’ils ont toujours constitué le cœur de notre stratégie d’investissement.

Les commerces et les hôtels subiront plus fortement les effets de la crise sur leur rentabilité et leur valorisation, alors que nous constatons une réelle résilience du marché résidentiel et de la logistique.

Pour rappel le Commerce, l’Hôtellerie et les Parcs d’activités représentent 18% de l’ensemble du patrimoine immobilier (en valeur vénale) des SCPI et OPCI retail gérés par Amundi Immobilier.

La crise a-t-elle impacté la valeur des immeubles ?

Il est encore un peu tôt pour le dire. Néanmoins nous pressentons que les valeurs d’expertise de nos actifs subiront un ajustement variable selon la qualité de l’actif, le secteur d’activité et la solidité du locataire.

Compte tenu de la diversification du patrimoine de nos SCPI, à la fois sectorielle et géographique, et des informations connues à ce jour, nous pensons que ces ajustements ne devraient pas avoir de conséquences majeures sur la valorisation des parts de nos offres.

Et quel a été l’impact de la crise sur les SCPI gérées par Amundi immobilier ?

Même si la crise a été profonde, nous avons mieux encaissé les loyers sur le 2e trimestre que ce que nous avions anticipé, ce qui est un bon point, puisque nous avons touché en moyenne 75% des loyers contre une anticipation de 40%, notamment grâce à nos investissements en Europe du Nord.

Nous allons donc pouvoir verser des acomptes un peu plus importants que ceux que nous avions prévu au départ de la crise, et à ce titre, l’acompte du 2d trimestre sera de 80%, donc revu à la hausse par rapport à nos prévisions d’avril.

Et en fin d’année, nous aurons la possibilité d’utiliser le report à nouveau – relativement élevé dans les SCPI d’Amundi Immobilier comparé au marché – pour rapprocher la distribution de nos prévisions.

Et quel est l’impact sur Opcimmo ?

L’impact sur la partie immobilière d’Opcimmo est le même que pour les SCPI. Tout en tenant compte du fait qu’Opcimmo est plus diversifié géographiquement que les SCPI.

Pour la part investie en actifs financiers, nous avions réduit avant la crise notre exposition aux foncières cotées. Nous avons eu une gestion très prudente de la poche financière durant la crise en investissant tout en monétaire et en trésorerie longue.

En revanche, fin juin, nous avons profité d’un bon timing de marché pour renforcer notre position sur les foncières à hauteur de 4%.

Nous estimons que cette politique prudente devrait nous permettre en fin d’année d’avoir une performance qui se distingue de nos concurrents, mais sans échapper à un ajustement des valeurs.

Avez-vous le sentiment que quelque chose a déjà changé dans l’immobilier de bureaux ?

Rien n’a fondamentalement changé, rien n’est apparu qui n’existait auparavant, en revanche, on constate l’accélération de certains process, l’accélération de phénomènes déjà enclenchés avant la crise.

Mais l’impact ne sera pas immédiat, il n’arrivera pas du jour au lendemain.

Ce qui se dessine, c’est l’utilisation d’un peu moins de surface, mais différemment !

On parle donc de la capacité des immeubles à se transformer pour répondre à cette future demande, pour ces nouvelles utilisations. Le bureau reste indispensable, mais son usage va certainement changer pour devenir davantage un lieu d’échanges, de renforcement de l’esprit d’entreprise, de « team building » … tout comme le coworking va se développer, mais c’est une fois de plus une autre façon d’utiliser les espaces de bureaux.

Cela ne touchera pas l’ensemble de nos immeubles de manière significative… cela restera à la marge, il s’agit néanmoins d’une évolution préalablement anticipée du marché de l’immobilier.

Donc, nous pouvons continuer d’investir dans les SCPI ?

Les SCPI, comme les OPCI, n’échappent pas à la crise, mais l’immobilier est une classe d’actifs qui, à ce jour, a amorti les effets de la crise. Nous avons prouvé que nous pouvions continuer à verser des revenus réguliers donc la résilience de nos produits. Si nous revenions dans un monde inflationniste, l’indexation des valorisations serait un point positif supplémentaire.

Les SCPI restent un placement de long terme relativement prudent, avec un taux de volatilité faible, des rendements relativement stables, bien que non garantis… avec une indexation sur l’inflation (que ce soit pour la valorisation des immeubles ou des loyers).

Depuis le début du mois de mars, la collecte a ralenti du fait de la période de confinement mais au global la liquidé de nos SCPI a été assurée car nous n’avons pas enregistré de hausse inhabituelle des retraits de la part des investisseurs.

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