Un dispositif optionnel et limité dans le temps
Pour limiter la hausse des loyers, la Loi Alur de mars 2014 avait créé un dispositif d’encadrement des loyers dans les grandes agglomérations en tension locative. Appliqué successivement à Paris puis à Lille, ce dispositif a été annulé par les tribunaux en 2017 en raison du caractère trop général de son application.
La Loi Elan de novembre 2018 l’a remplacé par un autre dispositif, expérimental et valable pendant cinq ans seulement. Principales différences, l’encadrement devient optionnel et seules sont éligibles au nouveau dispositif les communes qui remplissent les quatre conditions suivantes :
- un écart important entre les loyers du privé et ceux du parc locatif social,
- un niveau de loyer élevé,
- un taux de construction faible,
- des perspectives limitées de production de logements.
Paris est la première ville à avoir choisi d’expérimenter ce nouveau dispositif dès juillet 2019. Elle a été rejointe par Lille, Hellemmes et Lomme à partir de mars 2020. Et depuis le 1er juin 2021, l’encadrement s’applique aussi dans l’intercommunalité « Plaine commune » située en Seine-Saint-Denis : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse.
Un loyer plafonné, sauf exceptions
Dans ces villes, les propriétaires qui louent un logement à usage de résidence principale du locataire ne peuvent pas lui réclamer un loyer supérieur au loyer de référence majoré fixé par le Préfet. Le plafond à respecter dépend de plusieurs paramètres : type de location (nue ou meublée), taille du logement, période de construction, quartier...
Des exceptions :
- Pour les logements bien placés ou offrant un confort supérieur à la moyenne, les propriétaires peuvent fixer un loyer supérieur, grâce à l'application d'un complément de loyer.
- En cas de première mise en location ou de relocation après une vacance de plus de 18 mois, la fixation du loyer reste libre.
Une action en diminution de loyer peut être engagée par le locataire si le loyer fixé au contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré. Le bailleur qui ne respecte pas l’encadrement peut aussi être condamné à une amende administrative allant jusqu’à 5 000 euros.
