Patrimoine imposable IFI : quels sont les biens immobiliers concernés ?

  • les immeubles bâtis (maisons, appartements, etc.), quel qu’en soit l’usage (habitation, professionnel) ;
  • les biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, bois et forêts, landes, etc.) ou en cours de construction ;
  • les droits réels immobiliers (usufruit, droit d'usage, droit d’habitation, droit du preneur d'un bail à construction, notamment) ;
  • les parts ou actions de sociétés et organismes (établis en France ou à l'étranger), à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme, quel que soit le nombre de niveaux d'interposition (les sociétés concernées ne sont donc pas seulement les sociétés à prépondérance immobilière) ;
  • les actifs immobiliers faisant l’objet d’un crédit-bail ou d’un contrat de location-accession à la propriété (ces actifs sont compris dans le patrimoine du preneur ou de l'accédant).

Quelle que soit la nature de vos biens immobiliers, vous devez calculer leur valeur vénale au 1er janvier 2019. Cette valeur correspond, en principe, à leur valeur de marché au 1er janvier 2019 (prix de vente théorique).

Exonération des participations minoritaires dans des sociétés opérationnelles

Les participations représentant moins de 10 % du capital ou des droits de vote d’une société industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale n’ont pas à être prises en compte parmi les biens imposables à l’IFI.

Évaluation des biens immobiliers imposables à l’IFI

Tous vos biens immobiliers entrent dans le calcul de votre patrimoine soumis à l’IFI, que vous les déteniez :

  • en pleine propriété,
  • en usufruit ou via un droit d’habitation ou d’usage (dans ce cas, ils sont imposables pour leur valeur totale en pleine propriété),
  • en indivision (dans ce cas, ils sont imposables à hauteur de votre quote-part minorée d’une décote de l’ordre de 30 % pour tenir compte des contraintes liées à l’indivision),
  • au travers d’une société civile (en fonction de votre pourcentage de participation et après prise en compte d’une décote traduisant l’absence de liquidité des titres).

Ces règles s’appliquent que vous occupiez vous-même les immeubles, que vous les donniez en location ou que vous les mettiez gratuitement à la disposition d’une autre personne, qu’elle soit ou non de votre famille.

A noter : les immeubles que vous donnez en location peuvent faire l’objet d’une décote de 10 % à 30 % environ (en fonction de la nature et de la durée du bail) afin de tenir compte de l’impact que cette occupation a sur la valeur du bien.

Si vous consacrez une partie de votre logement à l'exercice de votre profession (cabinet de dentiste dans un studio attenant par exemple), ne prenez en compte que la part réservée à votre usage privé.

Méthodes d’évaluation immobilière

La principale méthode est la méthode par comparaison.

Comparez votre bien immobilier avec des biens similaires vendus récemment (même surface, même emplacement, mêmes caractéristiques) et prenez les prix de vente comme référence pour évaluer votre bien. Pour cela, vous pouvez consulter les annonces de ventes immobilières, les statistiques sur les prix immobiliers établies par les notaires, etc. Si vous possédez un bien rare délicat à évaluer, demandez de l'aide à un notaire ou à un expert immobilier.

Pour un bien immobilier déclaré en 2018 à l’IFI, vous pouvez ajuster la valeur ou le prix d’acquisition de 2018 afin de prendre en compte l’évolution du marché sur la période 2018-2019 et, le cas échéant, la réalisation de travaux d’amélioration.

Dans le cas d’un immeuble donné en location, vous pouvez utiliser la méthode de l’évaluation par le revenu (loyer annuel multiplié par le taux de capitalisation approprié).

Si l’administration fiscale vous fait part de son désaccord sur l’évaluation d’un bien immobilier, c'est à elle de fournir de nouvelles évaluations reposant sur la comparaison avec des biens similaires.

Aide à l'estimation des biens immobiliers

Le service PATRIM est un service d’estimation en ligne des biens immobiliers mis en place par l’administration fiscale. L'accès est soumis à authentification et n'est possible que depuis votre espace personnel (« Estimer un bien immobilier »). À partir de critères que vous avez sélectionnés, le service vous restitue une liste des ventes immobilières intervenues sur la période de recherche et sur le périmètre géographique que vous avez choisis. Attention, ce service ne vous met pas à l’abri d’une éventuelle rectification de la valeur de votre bien immobilier par l’administration.

IFI : démembrement entre l'usufruit et la nue-propriété

En cas de démembrement d’un bien immobilier entre l’usufruit et la nue-propriété, la règle générale veut que l'usufruitier déclare le bien immobilier à l'IFI comme s'il en détenait la pleine propriété. Le nu-propriétaire, lui, n'a rien à prendre en compte dans sa déclaration d’impôt sur la fortune immobilière s'il y est assujetti.

Toutefois, dans certains cas, comme la vente avec réserve d'usufruit lorsque l'acquéreur de la nue-propriété n'est pas un héritier présomptif de l'usufruitier, l'imposition IFI peut être répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire en application d’un barème légal qui tient compte de l’âge de l’usufruitier.

IFI et résidence principale

Vous bénéficiez d’un abattement IFI sur la résidence principale à hauteur de 30 % de sa valeur vénale.

Si vous n’habitez pas dans le même logement que votre conjoint, partenaire de Pacs ou concubin, un seul de vos deux logements peut bénéficier de l’abattement.

L’abattement IFI n’est pas applicable à une résidence secondaire.

EXEMPLE : Pour un bien immobilier évalué à 1 000 000 € au 1er janvier 2019, l'abattement IFI de résidence principale est de 300 000 €. La valeur du bien, retenue pour le calcul de l'assiette de l'IFI, est donc de 700 000 €.

IFI et titres de sociétés

Les parts ou actions des sociétés sont imposables à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société. Pour déterminer la fraction imposable, il est appliqué à la valeur des parts ou actions un coefficient correspondant au rapport entre :

  • la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables et, le cas échéant, la valeur des parts ou actions représentatives de ces mêmes biens ;
  • et la valeur vénale réelle de l'ensemble des actifs de la société.

Pour déterminer la valeur de vos actions cotées qui sont imposables à l’IFI, ce qui devrait être rare en pratique compte tenu de l'exonération d’IFI des participations minoritaires, vous avez le choix entre deux méthodes d'évaluation :

  • soit le dernier cours coté de l'année 2018,
  • soit la moyenne des 30 derniers cours de l’année 2018.

Vous pouvez choisir la méthode la plus favorable.

Assurance-vie et IFI

Dans le cas d’un contrat d’assurance vie rachetable (ou d’un contrat de capitalisation) en unités de compte, si vous êtes encore en phase d'épargne (c'est-à-dire si vous versez encore de l'argent sur votre contrat), ajoutez à votre patrimoine immobilier imposable à l’IFI la fraction de la valeur de rachat de votre contrat au 1er janvier 2019 représentative des actifs immobiliers compris dans les unités de compte. Cette valeur est, en principe, communiquée par l'assureur.

Si vous avez souscrit un contrat non rachetable (assurance-décès, contrat Madelin, PERP), vous n’avez pas à en tenir compte pour l’IFI.

Avertissement : Les informations fournies par LCL proviennent de sources dignes de foi mais ne sauraient entraîner sa responsabilité en cas d'inexactitude.