IFI : passif déductible du patrimoine immobilier imposable
Les dettes immobilières déductibles de l’assiette taxable à l’IFI sont les suivantes :
- les dettes contractées pour le financement de l'acquisition des immeubles ou des titres taxables (notamment, prêts immobiliers) ;
- les dettes contractées pour le financement de travaux (notamment, sommes restant dues aux prestataires de services ou aux entrepreneurs de travaux : factures antérieures au 1er janvier 2024 restant à payer à cette date) ;
- les impositions dues à raison des biens immobiliers (autres que celles incombant normalement à l'occupant) dont le fait générateur se situe au plus tard le 1er janvier 2024 et qui restent à payer à cette date (taxe foncière 2023 mais pas la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe sur les locaux vacants, taxe sur les bureaux en Ile-de-France). Si vous ignorez le montant de certains de ces impôts, vous pouvez les estimer ou reporter la valeur de l'année précédente et régulariser en 2024 ;
- les droits de mutation en instance de paiement au 1er janvier 2024 ;
- l’IFI 2024 (IFI dû sur le montant du patrimoine net au 1er janvier 2024 ; on parle d’IFI « théorique »).
Les dettes contractées pour l'acquisition de parts ou d’actions sont déductibles au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables. A savoir : depuis le 1er janvier 2024, concernant la valorisation des parts de sociétés civiles immobilières (SCI), seules les dettes afférentes à un actif imposable doivent être prises en compte.
Les dépenses de travaux s'entendent des dépenses de réparation, d'entretien, d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. En cas de location, les dépenses de réparation et d'entretien déductibles sont celles qui sont effectivement supportées par le propriétaire, y compris celles qu'il a réglées pour le compte du locataire et dont il n'a pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année du départ du locataire.
Ne sont pas déductibles les impôts suivants : la taxe d'habitation, l'impôt sur le revenu (sur les revenus fonciers notamment) et les prélèvements sociaux grevant le revenu foncier du propriétaire bailleur.
IFI : emprunts remboursables « in fine »
Si vous avez contracté, directement ou indirectement, un prêt prévoyant le remboursement du capital au terme du contrat (prêt « in fine »), la déduction est limitée à la somme des annuités théoriques restant à courir jusqu'au terme prévu.
Ce montant est obtenu comme suit : montant total de l'emprunt - (montant total de l'emprunt x nombre d'années écoulées depuis le versement du prêt / nombre d'années total de l'emprunt).
De même, dans le cas d'un prêt ne prévoyant pas de terme pour le remboursement du capital, la dette n'est déductible qu'à hauteur du montant total de l'emprunt diminué d'une somme égale à un vingtième de ce montant par année écoulée depuis le versement du prêt.
Emprunts familiaux non déductibles de l’IFI
Vous ne pouvez pas déduire les dettes contractées, directement ou indirectement, auprès d'un membre de votre foyer fiscal au sens de l’IFI ou auprès d’un ascendant, descendant, d’un frère ou d’une sœur ou d’un frère ou d’une sœur de votre conjoint, de votre partenaire de Pacs ou de votre concubin notoire, sauf si vous justifiez du caractère normal des conditions du prêt. Vous ne pouvez pas non plus déduire les prêts contractés par vous ou un membre de votre foyer fiscal auprès d'une société contrôlée par le groupe familial.
Dettes déductibles de l’IFI : plafond de déduction
Lorsque la valeur vénale du patrimoine taxable est supérieure à 5 millions d'euros et que le montant des dettes excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant cette limite n'est déductible qu'à hauteur de 50 % de cet excédent.
Ce plafonnement ne s'applique pas aux dettes dont le redevable justifie qu'elles n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.
Limitation des dettes immobilières déductibles de l’IFI
La déduction des dettes est limitée aux seules dettes se rapportant à des biens immobiliers imposables à l’IFI.
Aucune déduction n’est donc possible pour :
- les dettes contractées pour l'acquisition ou dans l'intérêt de biens non pris en compte pour l'assiette de l'IFI (notamment dettes rattachées à un immeuble dont vous n’êtes que nu-propriétaire) ;
- les dettes se rapportant à des biens exonérés d’IFI (dettes relatives à un immeuble professionnel exonéré, par exemple).
En cas d'exonération d’IFI partielle (bois et forêts, par exemple), la dette est déductible uniquement à concurrence de la fraction taxable de la valeur du bien.
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