Exonération d’IFI des biens immobiliers professionnels

Les biens et droits immobiliers professionnels représentent la principale catégorie de biens exclus de l’assiette IFI. Il s’agit des biens immobiliers affectés à l’exercice de la profession.

Les immeubles nécessaires à l'exercice d'une profession individuelle

Vous exercez en tant que chef d’une entreprise individuelle libérale, commerciale, agricole ou artisanale ? Les immeubles (et droits immobiliers) nécessaires à votre activité sont exonérés d'impôt sur la fortune immobilière à la condition que cette activité soit exercée à titre professionnel, c'est-à-dire de manière effective, habituelle et constante, et qu’il s’agisse de votre activité principale.

Sont également exonérés les titres que vous détenez dans une société (SCI par exemple), pour la fraction de leur valeur représentative des immeubles que celle-ci met à disposition pour les besoins de l'exercice de votre activité.

Les immeubles affectés à l’activité d’une société

Vous exercez votre activité professionnelle à titre principal et de manière effective au sein d'une société de personnes (EURL, SNC...) soumise à l'impôt sur le revenu dont vous êtes associé et dont les bénéfices sont imposés au nom des associés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices non commerciaux ou des bénéfices agricoles ? Les immeubles (et droits immobiliers) affectés à l'activité de la société  sont considérés comme des biens professionnels exonérés d’IFI à concurrence de votre participation dans la société. En cas de détention indirecte (via une SCI par exemple), l'exonération s'applique, dans la limite de votre participation dans la société de personnes dans laquelle vous exercez votre activité, à la fraction de la valeur des titres de la SCI représentative des immeubles affectés à l'exploitation de cette société de personnes.

Par ailleurs, les immeubles (et droits immobiliers) affectés à l'activité d'une société soumise à l’impôt sur les sociétés dont vous êtes associé et dans laquelle vous exercez des fonctions dirigeantes sont considérés comme des biens professionnels exonérés d’IFI à concurrence de votre participation dans la société si :

  • la société exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;
  • un des membres du foyer fiscal au sens de l’IFI exerce de manière effective une fonction de dirigeant dans la société : président du conseil d’administration, directeur général, directeur général délégué, membre du directoire, président du conseil de surveillance, gérant commandité, gérant de SARL, associé en nom ;
  • la rémunération du dirigeant est normale et lui rapporte plus de la moitié de ses revenus professionnels ;
  • le foyer fiscal ou le groupe familial au sens large (parents, frères, sœurs) détient au moins 25 % des droits de vote de la société, soit directement, soit par l’intermédiaire d’une autre société, dans la limite d’un seul niveau d’interposition (cette condition n’étant toutefois pas exigée pour les gérants majoritaires de SARL qui, par définition, détiennent déjà plus de 25 % du capital de leur société, ni pour les gérants des sociétés en commandite par actions, ni pour les associés en nom des sociétés de personnes qui ont opté pour l'impôt sur les sociétés).

L'exonération d’IFI trouve également à s'appliquer lorsque les immeubles sont détenus par l'intermédiaire d'une ou plusieurs sociétés interposées.

Exonération d'IFI des parts et actions

Si le groupe familial n’atteint pas le seuil de détention de 25 %, les parts ou actions peuvent néanmoins être exonérées si leur valeur brute, appréciée au 1er janvier 2019, dépasse 50 % de la valeur brute du patrimoine imposable à l’IFI.

Le mot du conseiller : pacte Dutreil ISF et IFI

Les redevables qui, dans le cadre de l'ISF, bénéficiaient d’une exonération de 75 % à raison des titres d’une société faisant l'objet d'un engagement collectif de conservation (pacte Dutreil) se trouvent désormais éventuellement imposables à l'IFI sur les actifs immobiliers détenus au travers de la société, le régime de faveur du pacte Dutreil n'ayant pas été reconduit dans le cadre de l'IFI. Toutefois, les redevables encore liés par un pacte Dutreil au 1er janvier 2019 sont tenus de respecter leurs obligations de conservation jusqu'au terme initialement prévu pour que l'exonération partielle d’ISF dont ils ont bénéficié ne soit pas remise en cause.

Bois et forêts et parts de groupements forestiers

Exonération totale d’IFI : biens professionnels

Les biens ruraux donnés à bail à long terme ou à bail cessible et les parts de GFA non exploitants sont totalement exonérés d’IFI lorsque :

  • le bail est consenti par le bailleur à certains membres de son groupe familial (conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire, leurs ascendants ou descendants ou conjoints, partenaires de Pacs, concubins notoires respectifs, leurs frères et sœurs) ou encore, s'agissant des GFA, au détenteur de parts (ou à un membre de son groupe familial) ;
  • le preneur utilise le bien dans l'exercice de sa profession principale.

Les bois, forêts et parts de groupements forestiers peuvent également constituer des biens professionnels susceptibles d'être exonérés en totalité de l’IFI.

Exonération partielle d’IFI

Les forêts, bois et biens ruraux peuvent, sous réserve de respecter certaines conditions, être partiellement exonérés d'IFI, même s'ils ont échappé à la classification de biens professionnels.

Pour les bois, forêts et parts de groupements forestiers, cette exonération s'élève à 75 % si les conditions suivantes sont respectées : engagement d'appliquer une des garanties de gestion durable pendant 30 ans, production du certificat du directeur départemental des territoires et d'un bilan de mise en œuvre du document de gestion durable et, pour les parts de groupements forestiers acquises à titre onéreux, délai de détention minimum de deux ans et engagement de reboiser friches et landes dans les cinq ans.

Pour les biens ruraux donnés à bail à long terme ou à bail cessible et les parts de groupements fonciers agricoles (GFA) non exploitants, elle se monte à 75 % de leur valeur jusqu'à 101 897 €. Au-delà de ce seuil, l'exonération d’IFI passe à 50 %. Les biens ruraux doivent avoir été donnés à bail à long terme ou à bail cessible hors du cadre familial.

Déclaration des biens exonérés d’IFI

Sur votre déclaration d’IFI 2042-IFI, case 9GI, vous pouvez indiquer la valeur globale de vos biens immobiliers exonérés d’IFI. Cependant, ce n’est pas obligatoire (source : communiqué de presse DGFIP du 16/05/2018)

Remplissez également, selon votre situation, l’annexe 1 de votre déclaration 2042-IFI relative aux biens affectés à l’activité professionnelle ainsi que l’annexe 2 relative aux bois, forêts et parts de groupements forestiers.

Aide à l'estimation des biens immobiliers

Le service PATRIM est un service d’estimation en ligne des biens immobiliers mis en place par l’administration fiscale. L'accès est soumis à authentification et n'est possible que depuis votre espace personnel (« Estimer un bien immobilier »). À partir de critères que vous avez sélectionnés, le service vous restitue une liste des ventes immobilières intervenues sur la période de recherche et sur le périmètre géographique que vous avez choisis. Attention, ce service ne vous met pas à l’abri d’une éventuelle rectification de la valeur de votre bien immobilier par l’administration.

IFI : démembrement entre l'usufruit et la nue-propriété

En cas de démembrement d’un bien immobilier entre l’usufruit et la nue-propriété, la règle générale veut que l'usufruitier déclare le bien immobilier à l'IFI comme s'il en détenait la pleine propriété. Le nu-propriétaire, lui, n'a rien à prendre en compte dans sa déclaration d’impôt sur la fortune immobilière s'il y est assujetti.

Toutefois, dans certains cas, comme la vente avec réserve d'usufruit lorsque l'acquéreur de la nue-propriété n'est pas un héritier présomptif de l'usufruitier, l'imposition IFI peut être répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire en application d’un barème légal qui tient compte de l’âge de l’usufruitier.

IFI et résidence principale

Vous bénéficiez d’un abattement IFI sur la résidence principale à hauteur de 30 % de sa valeur vénale.

Si vous n’habitez pas dans le même logement que votre conjoint, partenaire de Pacs ou concubin, un seul de vos deux logements peut bénéficier de l’abattement.

L’abattement IFI n’est pas applicable à une résidence secondaire.

EXEMPLE : Pour un bien immobilier évalué à 1 000 000 € au 1er janvier 2019, l'abattement IFI de résidence principale est de 300 000 €. La valeur du bien, retenue pour le calcul de l'assiette de l'IFI, est donc de 700 000 €.

IFI et titres de sociétés

Les parts ou actions des sociétés sont imposables à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société. Pour déterminer la fraction imposable, il est appliqué à la valeur des parts ou actions un coefficient correspondant au rapport entre :

  • la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables et, le cas échéant, la valeur des parts ou actions représentatives de ces mêmes biens ;
  • et la valeur vénale réelle de l'ensemble des actifs de la société.

Pour déterminer la valeur de vos actions cotées qui sont imposables à l’IFI, ce qui devrait être rare en pratique compte tenu de l'exonération d’IFI des participations minoritaires, vous avez le choix entre deux méthodes d'évaluation :

  • soit le dernier cours coté de l'année 2018,
  • soit la moyenne des 30 derniers cours de l’année 2018.

Vous pouvez choisir la méthode la plus favorable.

Assurance-vie et IFI

Dans le cas d’un contrat d’assurance vie rachetable (ou d’un contrat de capitalisation) en unités de compte, si vous êtes encore en phase d'épargne (c'est-à-dire si vous versez encore de l'argent sur votre contrat), ajoutez à votre patrimoine immobilier imposable à l’IFI la fraction de la valeur de rachat de votre contrat au 1er janvier 2019 représentative des actifs immobiliers compris dans les unités de compte. Cette valeur est, en principe, communiquée par l'assureur.

Si vous avez souscrit un contrat non rachetable (assurance-décès, contrat Madelin, PERP), vous n’avez pas à en tenir compte pour l’IFI.

Avertissement : Les informations fournies par LCL proviennent de sources dignes de foi mais ne sauraient entraîner sa responsabilité en cas d'inexactitude.