Sous ses différentes formes, l’immobilier conserve en fait beaucoup d’attraits puisque les modes d’investissements permettent de conserver des leviers insoupçonnés. Sous réserve des précisions ci-après, les contribuables peuvent en effet diminuer leur base taxable, se créer du revenu non fiscalisé ou agir directement sur l’impôt à payer. Pour autant, il ne s’agit pas d’investir dans la précipitation mais de répondre à une stratégie patrimoniale globale en fonction d’objectifs et besoins déterminés.
En pratique, l’immobilier trouve encore sa place dans la constitution du patrimoine des particuliers de différentes façons.

Pour une location nue

En louant nu, certaines charges foncières peuvent s’imputer directement sur l’ensemble des revenus catégoriels ou certains d’entre eux et, ce, avant calcul de l’impôt sur le revenu.
Créer un déficit foncier, grâce à des dépenses déductibles de cette catégorie de revenus (dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration…), permet de bénéficier d’une imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (déficit non constitué d’intérêts d’emprunt). La fraction de ce déficit supérieure à cette limite (ou constituée d’intérêts d’emprunt) permettra d’apurer les revenus fonciers des dix années suivantes(1).
Le dispositif dit des monuments historiques permet, quant à lui, aux propriétaires de ces monuments et assimilés(2) de déduire les charges foncières et autres dépenses qu’ils supportent dans des conditions plus favorables que celles de droit commun. Les modalités de déduction seront déterminées en fonction de l’occupation ou non par son propriétaire et selon la réalisation de recettes imposables. L’avantage peut aller jusqu’à une imputation du déficit foncier sur le revenu global sans limitation de montant.
Ces dispositifs présentent l'intérêt de ne pas être concernés par le plafonnement global des niches fiscales. Cette stratégie doit toutefois être menée après vérification de l’incidence éventuelle liée à la mise en place du prélèvement à la source (PAS) et à l’année de transition 2018. L’application du crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR), qui vise à éviter un double prélèvement au cours de la première année du PAS, est en effet reportée d’un an, comme le sont tous les dispositifs attachés à l’année de transition. Parmi ceux-ci, figurent les dispositifs qui visent à éviter toute optimisation liée à certaines dépenses de travaux(3). Vigilance donc, il convient de vérifier que cette déductibilité ne se retrouve sans effet.

“Si l’immobilier conserve ses attraits, il ne s’agit pas d’investir dans la précipitation mais de répondre à une stratégie patrimoniale globale en fonction d’objectifs et besoins déterminés.”

Pour louer en meublé

La location en meublé est également attractive. Les revenus tirés de ce type de location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Opter pour le régime du réel simplifié(4) permet de déduire les charges éligibles ainsi que l’amortissement d’une partie du prix d’achat de l’immeuble (hors foncier) et du mobilier inscrits à l’actif du bilan. Ces règles applicables permettent souvent de constater un résultat nul sur plusieurs années et de se créer un complément de revenus sans fiscalité supplémentaire(5).

Les dispositifs de réduction d’impôt

Acheter un bien locatif peut toujours permettre de développer sa surface patrimoniale tout en obtenant des réductions d’impôt sur le revenu (IR). 
Investir dans le neuf grâce au dispositif Pinel devrait permettre de réduire son IR durablement, sur six, neuf ou douze ans(6). Cette réduction sera alors d’un maximum de 36 000 euros sur six ans et jusqu’à 63 000 euros sur douze ans. 
La restauration immobilière d’un immeuble dite loi Malraux permettra de bénéficier d’une réduction d’IR au taux de 22 ou 30 % suivant le lieu de situation du bien. Elle est calculée sur la base d’un volume de dépenses éligibles dans la limite de 400 000 euros sur une période de quatre années(7). Le contribuable a par ailleurs la possibilité d’imputer la réduction d’impôt excédent le montant de son IR dû au titre d’une année sur les trois années suivantes. 
Il faut noter que le premier dispositif est soumis au plafonnement global des niches fiscales, alors que le second est hors plafonnement. Ces investissements peuvent, selon les cas, être envisagés en direct ou par le biais d’une SCI à l’IR. On peut aussi profiter des avantages de la pierre papier grâce en souscrivant des parts de SCPI.

Nous vous recommandons de vous rapprocher de votre conseiller Banque Privée qui pourra vous accompagner dans votre réflexion. Avec lui, vous affinerez votre choix en fonction de vos revenus, de votre taux marginal d’imposition, de la composition de votre foyer fiscal et des investissements déjà réalisés soumis au plafonnement global. Vous évoquerez également l’opportunité de recourir au crédit pour financer votre projet.

Sous réserve des éventuelles saisines et décisions du Conseil constitutionnel sur les dispositions présentées

(1) La location devra impérativement se poursuivre jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation sur le revenu global a été réalisée
(2) Immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire ou immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du patrimoine
(3) Seconde loi de finances rectificative pour 2017
(4) Sous réserve de remplir les conditions
(5) En cas de résultat bénéficiaire, les prélèvements sociaux au taux en vigueur seraient dus
(6) Prorogation jusqu’au 31 décembre 2021 sous conditions
(7) Hypothèse de demande de permis de construire ou de déclaration préalable déposée depuis le 1er janvier 2017